地产“看空”说 难挡“热钱”暗度陈仓

(2011-06-24)

　　“中国繁荣的房地产市场将以比迪拜惨1000倍的方式终结。”美国“空头大师”查努斯宣称一年之前他就开始做空中国的布局，有人甚至认为中国房地产是头号做空目标。去年10月份瑞银曾评论中国房地产后市存在风险，数月来，投行和评级机构看空中国地产的声音绵延不绝。

　　6月，全球最大的评级机构标普更是将中国房地产市场前景预期从“稳定”下调至“负面”，将“看空”的浪潮推向了高峰。

　　但无论是从外资投资房地产数据角度还是近一个时段外资实际投资总量角度观察，外资对中国地产业投资热情并未减退。多位业内人士认为：投行和评级机构基于国内宏观调控对市场影响的悲观、短期判断，更多的外资包括一些投行在内的基金继续加大对中国房地产的投资力度，看的是长期的发展。

　　投资增多

　　2月17日，国家外汇管理局发布《2010年中国跨境资金流动监测报告》，从2001年到2010年，房地产业的来华直接投资占外资流入总量的比例基本保持在10%以上，2006年以后占比逐步提高，2010年达到23%，从官方的数据看，直接投资部分是在逐渐增多，但是这仅仅反映了外资投资国内地产的一个片段。

　　还有诸多官方统计以外的通道瞄准了中国房地产。

　　客观上讲，没通过直接投资进入中国房地产业的有很多灰色通道或其他链条，官方难以有效监控，但下面的数据利用新的统计办法，不啻为外资在继续助推中国楼市的缩影。

　　易城中国选取2010年以来83家国内重点房企的大额融资记录作为统计样本。2011年第一季度，境外资金已经成为开发商资金的第一大来源，占比达39%，2010年这一比例则为25%。与2010年相比，2011年一季度各大房企融资渠道的变化很大，银行贷款的比例降至37%，远低于2010年的50%。

　　易城中国研究部副总监孙健告诉记者，他们定义的外资包括样本公司在海外资本市场的发债和配股、样本公司接受外资银行的贷款、境外的基金和投行对样本公司的投资。研究范围是主要业务在内地的香港房地产上市公司、主要业务在国内的海外上市公司及房地产百强企业（根据房地产TOP10研究组的榜单），主要统计了上述企业自2010年以来单笔融资金额在1亿元人民币以上的融资记录。

　　易城中国定义的外资的前两个部分基于上市公司的公告，最后一部分则是基于易城中国由行业内了解和调查所得，所以最后一部分也许不能穷尽这83家公司接受的每一笔基金投资。尽管如此，外资对国内大型房企的投资情况，却大致可现全貌。

　　另外一个数据也印证了外资热情没有减退，标普统计，2010年，内地房地产企业海外债券融资总金额达88亿美元，今年至今融资金额则为80亿美元。

　　收购增多

　　来自华高莱斯的统计数据，今年前5个月，在北京和上海，外资收购大宗物业的收购额近250个亿，按此速度，全年可达到600亿—700亿，华高莱斯房地产研究中心经理王楠判断，这个数据至少比2009年和2010年增长了30%—50%。

　　王楠认为，国内的房地产开发利润和成熟市场3%—5%的利润率相比非常可观。尽管国内房地产的开发利润在不断地受到挤压，但这只是与以前相比。

　　基金活跃

　　住宅市场与商业地产目前正享受不同的待遇。

　　记者采访了仲量联行北京研究部主管覃晓梅以及DTZ戴德梁行投资部助理董事刘兵，作为全球代理行的资深人士，他们认为，外资近半年还是非常活跃的，对优质的商场热情最高。但覃晓梅提出：外资对住宅市场近期还是有所担心。

　　覃晓梅告诉记者，现在写字楼的投资回报率太低了，许多外资都觉得算不过账来，同时还要面对央企的激烈竞争，所以对商场的兴趣更大一些。

　　当然，商业地产便于基金的操作，同时受宏观调控影响较小，总体上会比住宅更容易成为境外基金的猎物。

　　相关人士告诉记者，最近德意志银行和麦格理分别成立了一只房地产基金，计划对中国地产业展开新的一轮投资。麦格理新成立的这家基金投资方向是商业地产。

　　除此之外，6月的大型的投资也很活跃。麦格理集团旗下的MGPA亚洲基金 III号 (MGPA Asia Fund III) 收购了成都凯丹广场(Galleria Chengdu)的50%权益。成都凯丹广场新近落成，建筑面积为53619平方米。此外，加拿大最大的养老基金最近在南方某城市投资了一个购物中心，还准备在北方城市多投一些商业中心。“养老基金因为资金成本很低，只要求收益稳定，所以只要投资回报率在6%—7%就愿意投资。显然，要在国内找到满足这种投资收益的房地产项目并不困难。”一位消息人士评论道。

　　无论是融资成本高一些的机会基金还是融资成本低的养老基金，他们的融资背景是美国较低的利率与宽松的银根环境，而国内开发商面对的则是持续的加息和艰难的贷款局面，这也成为了外资近期纷纷涌入的最重要因素。

　　亚洲资金汹涌

　　有趣的是，和欧美投行旗下的基金相比，来自亚洲财团下的基金目前非常活跃。

　　业内人士告诉记者：韩国SK、三星，日本瑞穗的基金近期都频繁地拜访北京的地产业人士。当然，在中国投资最活跃的莫过于在中国扎根时间最长的新加坡凯德置地。这家野心勃勃的新加坡公司5月宣布：“未来三五年内，希望把凯德商用在中国内地的商场数量从53座发展到100座。这是一个相当容易实现的目标，鉴于中国庞大的人口基数以及多达4亿的中产阶层人群。”这个在全球管理着约2500亿元人民币资产规模的公司，目前近三分之一的市场位于中国内地。

　　经济观察报 记者 周亚霖

《联合早报网》