北京楼盘降价规律

(2011-12-21)

　　导语：价格战在大兴、通州、房山、顺义等京郊地区蔓延，并将战火烧到了丰台、朝阳、海淀乃至东城、西城等主城区。纵观北京近期的降价楼盘情况，可以总结出几大规律。

　　狂降1.2万元/平方米的京贸国际城等项目彻底打破了北京楼市犹抱琵琶半遮面的9.5折以上的降价模式。价格战在大兴、通州、房山、顺义等京郊地区蔓延，并将战火烧到了丰台、朝阳、海淀乃至东城、西城等主城区。纵观北京近期的降价楼盘情况，可以总结出几大规律。

　　底线出击是硬道理

　　最近，在房山、顺义等地均出现了多个万元以下楼盘，例如房山窦店的“汇豪山水新界”项目在易居中国的房地产电商网上发起的团购最低价为6500元/平方米，打出了“北京最低”的口号，总价38.4万元起，对于首次置业的年轻工薪阶层而言，价格无疑是这个40年产权的远郊商住项目最大的吸引力所在。

　　促销的效果立竿见影，尽管开发商只在房地产电商网推出了28套团购特价房源，已有500多人报名参与。令人疑惑的是，开发商宣称这个项目是“大产权”，但该楼盘无法在北京市建委网站查询到预售许可证和销售情况，这样一个项目能有如此热度，可谓全凭价格撑腰。

　　其他项目的销售情况同样体现了这一现象。例如首期开盘的大兴区龙湖·时代天街，以1万出头的成交单价迅速售罄。在新浪乐居统计的《2011年11月北京楼市销售排行榜》中，排在商品住宅成交套数top10的中粮万科长阳半岛为内部团购价，此外非中心、时代天街、京贸国际城、熙公馆等均为特价销售。从该成交排行榜来看，房山区加州水郡项目创下了5777元/平方米单价，该价格比号称“北京最低”的汇豪山水新界低了近800元/平方米。

　　跳水楼盘周边项目均被拉下水

　　同样是归属于北京朝阳区的五环周边区域，东五环和北五环的楼盘境况出现了天壤之别。东五环区域由中弘北京像素带头，将一大批周边在售项目拉下了水，如传媒大学附近中建·玲珑山、朝青核心区域御翠尚府、东坝的首开长青藤和中体奥林匹克花园等楼盘纷纷跟进降价。而北五环周边的北苑、清河营板块则仍然坚守2.6万-3万元/平方米价格线，北京城建、国华置业、中铁建、润泽房产等几家开发商似乎是达成了价格联盟。购房者如想购买高性价比楼盘，不妨重点关注跳水楼盘及其周边区域项目的价格动向，在限购政策约束下，市场容量有限，谁先降价抢收谁就占据了制高点也掌握了主动权，因此一个楼盘降价时，周围的竞争对手往往会“扛不住”，纷纷跟进，从而给购房者带来低价入市机会。

　　习惯性降价及价格过山车

　　当远洋一方、k2海棠湾、free自由季、瞰都等楼盘推出特价房时，你的第一反应是不是“怎么又是这几个盘”？同样地，当听说万科、龙湖、金科、合生、远洋旗下多个楼盘降价时，你会不会也一样心生“怎么又是这几个开发商”的感慨？距离上一轮楼市降价阶段并不遥远，同样的情形在2007年底、2008年、2009年上半年几乎重演了一遍。free自由季、瞰都等楼盘，在房价高歌猛进时期往往销声匿迹，而在房价跳水阶段却总能排进“低价楼盘”榜。不得不承认这也是一种高明的销售策略，使得这些地段等方面略有缺陷的楼盘也能获得较高的关注度，从而带动销售。不过，买这些楼盘的购房者需要考虑到，这些每次都“领跌”的房子的升值潜力往往不如周边项目平均升值率，等你买完房子住进去，下回房价再跌的时候请勿跺脚。当然，从近几年的情况来看，搭房地产业发展的顺风车，这些项目总体的升值率也达到了2倍以上。而通州的某些楼盘则偏爱坐“过山车”，每当房价进入下行区间时，就纷纷跳水，每当房价进入上行区间时，则乘上火箭。K2海棠湾、京贸国际城等楼盘均喜欢以每平方米数千元的阶梯来调价。当房价处于高点时，购买这类楼盘就需要做好思想准备：下次房价再跌的时候，要做一个跌得起的淡定业主。

　　而龙湖、万科等“不差钱开发商”的抢先降价则成为一些业内人士的困惑。以龙湖为例，2008年唐宁one成本价入市引起了业内轩然大波，而此次时代天街和好望山的价格同样引发了许多房地产商“龙湖会不会亏本”的疑问。万科某区域公司的一位内部人士表示，他常会被同行问到“你们今年的销售任务都已经提早完成了，不用这么着急吧？”他的回答是，“现在不降，以后降了都不一定管用了。”在北京市场，万科对限购后的市场容量进行了估算，并由此来确定销售计划，“池子里总共就那么些鱼，钓一条少一条”。对于手握现金的购房者而言，在楼市下行的初期阶段可重点关注这几家喜欢抢收的“不差钱开发商”的动向，因为他们几乎相当于楼市的风向标和晴雨表。并且，这些品牌开发商的项目由于老客户众多，“伤不起”，因此房价不会随意坐电梯，相对中小开发企业而言更有升值保障。

　　经济观察网 记者 陈文雅

《联合早报网》