上海超级豪宅市场抬头？

(2011-12-23)

　　导语：这一抗波动强、相对企稳的走势，与顶级豪宅公寓市场中投资炒房客比例低，基本以自用型买家为主，以及上海城市战略带来的源源需求有着直接关系，伍慧敏认为。

　　尽管星河湾上周领上海豪宅市场之先降价，但整个豪宅市场第四季度出现回升迹象让人疑惑。

　　进入年度最后一个月份，单价8万元以上顶级豪宅12月上旬已成交11套，而单价10万以上的超级豪宅成交4套，一些业内人士预期12月的总成交量可能还会呈上升态势。

　　顶级物业跑赢大市

　　戴德梁行数据显示，截至2011年12月18日，相比于中低端物业成交量同比下降27.07%，单套总价千万元以上公寓的全年成交套数同比降幅仅一成。

　　佑威系统统计，截至今年11月16日，顶级豪宅（单价在10万元以上）交易量达到4.37万平方米、成交共102套，与去年同期相比分别上涨64.28%、70%。但在其后的短短七天里，全上海有10套豪宅成交。

　　上海豪宅市场在上半年遭遇冲击明显，在传统春节淡季及新政合力效应下，交易量同比下滑约三成。但随着仁恒怡庭、四季雅苑等纷纷推盘，打破供应僵局，拉动豪宅市场交易大幅反弹。年中开始，以华润?外滩九里为代表的顶级豪宅项目也纷纷发力，使下半年6月至11月成交量更达到了全年总量的81.25%，巩固了豪宅市场交易回暖势头。

　　不少业内人士表示，从最近的市场信息来看，预计接下来的一两个星期将是最后的抢滩期， 12月高端市场将展开最后一轮的营销攻势，且不排除豪宅集中成交带动年底沪上新房住宅成交均价的上扬。

　　高端物业重心位移

　　德佑地产研究主任陆骑麟认为：目前一些并未占据黄金地段的高端项目的降价，并未得到市场的认可，如近期位于上海中外环的星河湾项目，打出八折优惠，但还是大大高于周边市场价，导致了购房者仍旧以观望为主。

　　德佑地产的数据显示，就成交结构而言，单价10万元以上的上海高端公寓市场重心悄然“位移”，传统市中心豪宅板块，尤其是滨江豪宅板块的成交量正稳步上升。比如尚海湾豪庭、外滩九里、中建府邸等在近期的豪宅成交量中表现抢眼。

　　戴德梁行华东区综合住宅服务主管、董事伍慧敏认为：总体而言，政策调控使得市场交易向普通公寓类产品倾斜。但在限购、房产税等调控组合拳之下，千万级以上高端公寓成交套数的下降幅度基本能保持在一成左右。这一抗波动强、相对企稳的走势，与顶级豪宅公寓市场中投资炒房客比例低，基本以自用型买家为主，以及上海城市战略带来的源源需求有着直接关系。

　　“在2011年三、四季度时，完全由自用型住家支撑的上海高端租赁市场中，部分物业的租金涨幅达到了12%—14%，这也是该市场长期向好的另一个佐证。”伍慧敏说。

　　经济观察网 记者 陈哲

《联合早报网》