地产商“造市”有默契 “忽悠”百姓没商量

(2006-02-27)

　　 记者：蔡国兆、王启广、彭勇

　　继2005年年底深圳、北京等地爆出“地荒论”后，房地产商自我“造市”的风潮最近再次登陆广州。针对近期一些开发商声称是因供地不足而引起楼价上涨的说法，广州市国土房管局2月20日予以正面批驳：广州土地供应充足，房屋市场不会有“地荒”之虞；近期楼市不排除哄抬因素，市民宜审慎入市。

　　政府部门的正式表态，无疑是对一些居心叵测的地产商的当头棒喝。日前，一些业界的资深人士向记者透露了房地产巨头的“造市路线图”。他们认为，当下的珠三角楼市可谓“山雨欲来风满楼”，各种力量的博弈已经白热化。

　　广州地产业高管曝出“造市路线图”

　　去年以来，中央政府为抑制一些地方虚高的房价，曾频频打出“组合拳”。广东很幸运，广州、深圳的房地产市场在去年年初以前一直显得相对平静。

　　在2004年举行的广州首届“地产经济峰会”上，十大地产巨头一致预言“广州楼价将升价10％”，结果当年房价上涨18％。

　　然而，正当广东居民为珠三角房市的理性而庆幸时，“地荒论”、“200亿游资论”、“广州房市理性论”和“天价地王”等信息像潮水般不断冲击着消费者的心理防线。在这些信息的轮番轰炸下，广州、深圳市民产生了强烈的“比价心理”，开始把房价同上海、北京等城市的房价相比。

　　“正是由于摸清了市民们的‘比价效应’心理，某些地产商利用节假日、开盘等时机悄然升价，不断触探市场承受力的底线。”广东省政府参事潘蜀健教授说。

　　广州某地产中介一位不愿透露姓名的高管曝出地产商“造市”的黑幕。“去年国庆黄金周，我们为广州一个楼盘做推广计划，把开盘价定在每平方米8000元，但在开盘前的头几天，老板忽然决定要以每平方米8488元入市。当时我们都为老板的这种举动捏了一把汗；但市场反映却是出奇的好。这个楼盘开盘后不久就升为每平方米8800元。现在真是不怕做不到，就怕想不到！”

　　“一家地产商成功地击破市场底线，其他地产商则不断跟进。羊群效应形成，‘造市’就已成功。”这位高管说，虽然没有经过所谓的联合密谋、峰会讨论，但“造市”时的配合默契却是事实。

　　就是在这种“造市”图谋的作用下，珠三角城市市民曾经耳熟能详的“开盘必特价，特价必升值”的地产广告词不见了，取而代之的是开发商“开盘必高价，高价必加价”的跳跃式挑战市场底线的“造市”营销策略。

　　在2005年年初的第二届“地产经济峰会”上，十大地产巨头抛出“地荒”说，将房价上涨的原因归结于土地供应不足。

　　事实上，这种“造市”图谋从广州市国土房管局发布的十区住宅均价可以略窥端倪：去年1月份，广州住宅均价4825元／㎡，但在去年10月份，楼价却拔地而起，猛涨到5597元/㎡。而深圳房价更是在2005年飞涨了17.38％。

　　楼市这种跳跃式上窜的背后是什么？潘蜀健教授提醒记者注意去年广州楼市的种种蹊跷传言。他质问道：“200亿炒楼资金谣言从何而来？为什么政府多次辟谣，‘地荒论’还是越唱越凶？。”

　　广州市国土局在2月20日公开明确表态：不排除有少数习惯了暴利的开发商在新的土地供应政策环境下，蓄意制造“地荒”论调，哄抬房价，误导市民，以维持不合理的超额利润。