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● 苏荣 SOHO中国有限公司董事长潘石屹和中国许多房地产开发商相比，有着太多的不一样。 这个从甘肃山沟走出来的聪明人，一开始在很多人眼里是“不务正业”的。他不仅参与了电影《阿司匹林》的演出，还在中央电视台主持节日，跟很多明星混得很熟，将自己塑造成房地产中的另类和娱乐化的时尚代言人，人称“老潘”。 在他与妻子张欣，于1995年成立SOHO中国之后，骨子里的“自我否定”精神，让他的生意创意层出不穷。他在房地产业第一个提出SOHO概念（“在家办公”（small office and home office）；第一个进行大规模精装修；第一个提出无理由退房；第一个每周坚持网上聊天，等等。他在生意上每走一步，都使其区别于普通的房地产开发商。 10月8日，SOHO中国在香港联交所主板成功上市，从机构投资者和数十万中小股民手中，募集到128亿港元。这一步走得也很有分量，因为SOHO中国IPO的成功，改变了香港投资者以往只注重上市房地产公司一定要有大规模土地储备的固定思维。 他近日在接受本报专访时称，投资者看中的是SOHO中国的优质品牌、高盈利能力和创新的产品。 地产界游戏规则发生变化 若干年前，潘石屹和他的SOHO中国曾有过一次上市经历。那是在2001年底，他在高盛公司的支持下酝酿到美国和香港两地上市。但随着上市的启动，他们几乎遭遇了所有的不利因素：恩龙丑闻让美国收紧对上市公司的监管；全美股市一片萧条；等等。当时，他们已经拿到了中国证监会的无异议函，香港证监会和联交所的批复以及纽约证交所的批复，可谓万事俱备，只欠东风。然而，2003年春的沙斯疫情，彻底终止了他们的上市步伐。 老潘说，当时，投资者对北京沙斯期间的经济充满疑虑，“我们很难打消他们的顾虑”。 之后，潘石屹觉得上市太麻烦，还不如自己小本经营，因为当时现金流和预售状况都还不错，于是就慢慢往前走，直到他在今年年初看到其他房地产公司的年报和现状。老潘说，他被震惊了。 查看万科公司的年报，2001年时，与SOHO中国的盈利水平差不多，但上市后的几年时间里，万科已成为千亿市值的企业。而富力公司在北京做“北京富力城”项目时，SOHO中国开发的“建外SOHO”售价比它高出一倍，可是富力随后便完成了香港上市。 他没有想到，一大批房地产公司在完成与资本市场对接后，都飞了起来。老潘突然意识到，中国房地产界的游戏规则发生变化了。 房地产是一个资金密集型行业，在过去几年，中国房地产业的资金募集只有银行贷款一个渠道，而随后的调控又限制银行资金流向房地产市场，再加上地价猛涨，使很多房地产公司面临资金短缺的困境，纷纷打算上市融资。 潘石屹也感觉到了紧迫和压力。于是今年1月8日，SOHO中国再次上市启动。这一次，他邀请了首次上市时的整个团队，包括高盛和KPMG，用了整整9个月筹备、路演，终于圆了上市梦。 在最佳地段建最好的房子 上市之前，SOHO中国因为土地储备较少而受市场质疑。因为对一个房地产公司来说，它最重要的成功秘诀还是土地。 但对老潘来说，拥有一堆土地与实现巨大利润之间，并没有直接的关系。他说，还要看土地的质量如何，因为房地产业有一条黄金法则：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”。他认为，拥有土地并不意味着能赚到钱，相反有可能还会成为一种负担。因为在中国，法律规定，土地两年不开发，就会被收回。” 潘石屹将SOHO中国定位为商业地产开发商，而商业地产更加注重地段的优势。他说，在中国，一个公司要保持持续的增长，第一要有品牌；第二，要有一个相对独特的商业模式，否则便没有持续的盈利能力。 老潘说，在过去12年里，SOHO中国逐渐形成了自己的商业模式，即在最好的地段，一边建商业地产，一边销售，然后帮业主出租、管理，最后形成一种商业氛围，“这种模式特别适合中国的国情”。 在上市之前，SOHO中国最大的制约是资金。上市后，128亿港元加上公司的现金，以及由此产生的银行贷款，成为SOHO中国大展拳脚的有力支撑。 现在，潘石屹感到最大的制约是“时间”。公司上市之后，他节奏加快，一天要忙十几件事，光谈“地块”就占了一半时间。近期，他接待了很多批跟他洽谈合作的地主，都是北京核心区的黄金地块。 谈到未来的房地产市场，他认为潜力巨大，尤其是商业地产，可以说刚刚开始起步，就像10几年前的住宅地产一样。 不过，他还是不会为了迎合某类投资者的想法而去大规模圈地，公司仍将坚持在中国核心区发展的战略，并放大商业模式。这样做的好处是，一旦市场有波动，地处繁华地带的商业地产基本不会受到影响。
《联合早报》
（编辑：黄秀茱）
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