港报：土地流转遇产权不明晰难题

(2008-10-16)

　　（联合早报网讯）据香港大公报报道，中国首个农村产权综合性市场平台──成都农村产权交易所13日在成都高新区盈创动力园区揭牌，首批12个涉及土地承包经营权流转、集体建设用地使用权流转、集体林权流转的项目完成签约。这一交易平台对推进成都农村产权制度改革有何意义，尚需解决哪些难题？记者专访了四川省社科院经济研究所所长郭正模。

　　成都农村产权交易所将依托成都联合产权交易所，为确权颁证的林权、土地承包经营权、农村房屋产权、集体建设用地使用权、农业类知识产权、农村科技应用和转化、农村经济组织股权等农村产权流转和农业产业化项目投融资提供专业服务。

　　三亮点保农民利益

　　郭正模表示，综合性、跨区域、非盈利是交易平台最突出的亮点。农村产权多种多样，以往都分归各部门单管，而综合交易平台将农村多种产权都集中在一起，更具规模效应，也解决了信息不灵的问题。同时，交易所依托的成都联合产权交易所，拥有40余家投资、法律、评估、会计等各类中介服务机构，并与北京、上海、天津等地近40余家产权交易所建立了战略合作关系，可以为农村产权交易提供信息交流、谘询、法律法规、评估等综合服务。

　　此外，交易所不以赢利为目的，对作为转让方的农户，不收取交易服务费用，对受让方只收取交易服务成本费用，以扶持农村产权的流转。

　　最大难题是产权不明晰

　　交易所产权流转的形式可分为转让、出租、入股和抵押融资。对于涉及土地的抵押融资，郭正模称目前各地都在进行尝试，但存在很多法律障碍，土地抵押的产权制度并不健全，至少在现有法规的基础上，《物权法》、《土地管理法》都没有明确规定。

　　他认为十七届三中全会只是对以往农民和地方政府土地流转实际操作方式在政策上的一个肯定，甚至都还不是法律上的肯定。农民土地产权一天不明晰，土地抵押融资一天就搞不好。

　　郭正模表示，土地抵押融资后不能按时偿还就是个突出问题。不论是三十年、五十年还是七十年，只要没有确认土地是农民的财产，农民就只有使用权，没有转让出售权。农户以不是私人财产的土地作为抵押品，一旦到期不能还钱，银行能否收回承包地？不能收回的话这个抵押又该谁赔偿？

　　“宅基地不是农民的财产，但宅基地上建的房又是农民的私人财产，一旦农民户口迁入城市，房屋可以变卖，但宅基地必须无偿退还，不能作为财产变现。产权不明晰或产权虚置导致了很多进城务工的农民不愿放弃农村土地，城市化进程变缓。”

　　郭正模认为，农村产权改革还远未到位，一些在法律上界定不明确或模棱两可的地方，都会为土地抵押融资和城乡统筹带来具体障碍。

　　分阶段界定土地性质

　　郭正模为现有体制和法规下交易所土地抵押融资的良性发展给出了几点建议，包括信用机制、偿还能力、担保程度、借贷后的支持措施四个方面。

　　“首先要经过各种程序确认借款人有偿还能力，并严格评估房产及土地价值；在村或镇成立由干部或有经济能力者组成的担保组织，为借贷人提供信用担保；如因地震等特殊原因导致不能按时还贷，可由政府或保险公司担保延期偿还，降低银行风险，推动银行为农户实施借贷。”

　　郭正模特别提到贷款后的指导政策，应帮助农户及时还贷。“中国的银行贷款出去后不管不问，只有到期偿还不了时才会过问，而国外银行提供借贷后会派人进行跟踪，监督贷款是否用于投资、投资是否合理等，事前监管远胜于事后追究。”

《联合早报》