专访许文远 建屋局影响力 可主导稳定屋价

李静仪 吴淑贤 李敏雯 (2011-08-08)

　　建屋发展局应该扮演市场主导者的角色，在价格方面发挥其应有的影响力，并借此稳定市场。

　　国家发展部长许文远说，作为市场最大的住屋供应者，建屋局对预购组屋的价格有直接影响力，可决定新组屋的定价。

　　这个“软力量”（soft power）可直接影响组屋转售价，也可对私宅价格走势发挥一定的影响力，毕竟公共住屋与私宅是相互关联的。

　　目前建屋局是按市价为新组屋定价，即新组屋的售价是根据专业估价师评估类似组屋在公开市场上所能售出的价格而定，然后当局会提供津贴，在扣除建造费后让组屋以折扣价出售。

　　但这个与市价挂钩的定价方式受到不少人质疑，认为只要组屋转售价持续攀升，新组屋定价难免也要水涨船高，特别是在经济增长强劲的年头。

　　对于是否计划调整新组屋的定价方式，许文远指出，为组屋定价是件复杂的工作，当中涉及许多考虑因素，包括地点、单位设在哪层楼、有什么设施、周围的转售价，以及组屋的装潢等。

　　他说，至今他参与了两项预购组屋销售活动的定价，建屋局的任务是要尽可能稳定市场，而在为新组屋定价时会时刻铭记这个宗旨。

　　建屋局上月推出的七个预购组屋项目的指示性售价比5月份的项目来得低，例如四房式组屋从21万7000元起跳，两个月前的项目则是从26万4000元起。

　　许文远较早前说，这批组屋价格虽比之前的低，但没有大幅度降价。他的目标是稳定屋价，不让价格攀升，不过也不是让组屋价格大跌。

住屋与卫生有相似之处

　　许文远接受本报专访时，多次以自己在卫生部的经验，指出住屋和卫生其实有相似之处，最大的相似点是：政府在这两个领域，都是主导市场的供应者。

　　他指出，目前有八成的医院病床供应是来自公共医院，而接近八成的住屋是建屋局兴建的组屋，其余是私宅。

　　他说：“公共对私人（设施）的比例是80%对20%，或将近70%对30%，所以这两个领域的结构是很相似的，即公共（住屋或医院）是市场主导者。

　　“就因为我们够大，是主导者，所以我们能够发挥重大影响力……如果你是售卖手机或其他商品的中小企业，当然就得看大公司怎样定价；它们调高或调低价格，你就得跟进，不然会流失顾客。”

　　另一相似处是，政府通过由保健储蓄（Medisave）、健保双全医药保险（Medishield）和保健基金（Medifund）组成的“3M制度”来帮助国人应付医疗费用。在住屋方面，则是让国人使用公积金户头存款来偿还房屋贷款。

确保国人买得起组屋

　　许文远强调，他的任务是确保国人负担得起组屋，让年轻夫妇买得起组屋，尽早成家开枝散叶。

　　他说：“我们在不同地点提供不同类型的组屋，提供可观的津贴，确保组屋是负担得起的。”

　　他透露，大多数组屋买主实际上并不需要最高30年的贷款偿还期。过去一年来，非成熟组屋区的半数买家选择25年偿还房贷，四分之一的人贷款15年或以下，这段期间的平均贷款期限低于23年。

“思考住屋问题好几年了”

　　在许文远看来，相对于地铁线和医院这些需投入漫长时间建设的基础设施来说，住屋问题是可以更快解决的。

　　他受访时指出，在“医”食住行方面，交通问题是最艰巨的，因为地铁基础设施需10年，甚至更长的时间才能建成。其次是卫生问题，因为兴建医院需等七八年才能看到成果。

　　许文远说，他在出任卫生部长期间启动了三项建设新医院的计划，其中一个（义顺邱德拔医院）已落成，第二个（裕廊黄廷方综合医院）正在兴建中，至于位于盛港的新医院则在策划中，这些新医疗设施得等七八年后才能落成。

　　他说：“相对来说，兴建房屋比较快，预购组屋一旦说要兴建，三四年后就能建好了。

　　“建造地铁线最头痛；即使你今天拍板说要兴建，也要等上两三届大选后才能落实。”

　　他打趣说，所谓前人种树，后人遮荫，在国家发展部，“种了树”（建组屋），在五年任期内便可享受到“遮荫”；医疗设施则需要长一点的时间，需两届任期来落实一项计划。

针对租赁组屋问题最多

　　住屋课题是大选期间遭受反对党强烈炮轰的课题之一。许文远透露，其实他在向李显龙总理表示自愿转调国家发展部之前，已思考过住屋问题。

　　他说：“我在卫生部相当自在。熟悉课题，知道需要做些什么；有些工作需时间落实，因此还有未完成的事务，如果继续留在卫生部会相当轻松。”

　　“住屋是大选期间的主要课题，其实我思考这个课题好几年了，因为在过去两三年，我在接见选民时发现，有关住屋问题的个案显著增加。”

　　他说：“不论是申请组屋或针对组屋转售价，特别是针对租赁组屋的问题最多，我一直在思考，到底哪里出了问题？我们是否可以做得更好？”

　　对于当局目前正在进行的住屋政策检讨工作，许文远说：“一个部门有新的部长，好处是可从新的角度重新看待所有的政策，这对部门、对它所服务的民众来说都是好的。”

　　他指出，他在国家发展部的职务不仅限于管理住屋，也包括城市发展、公园、花园、建筑业及动物福利，但由于住屋课题炽热，是他当务之急要解决的问题。

引杜甫诗概括建屋局使命：为国人提供住屋

　　安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山。

　　许文远引用唐代诗人杜甫《茅屋为秋风所破歌》的名句来概括建屋发展局的使命，表示该局的宗旨一直是为国人提供安稳的住屋，与杜甫希望每个人有屋子遮风挡雨的理想一致。

我国已故书法家潘受生前书写杜甫名句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”的书法，如今仍然悬挂在大巴窑建屋发展局中心的大厅上。（何炳耀摄）

　　许文远笑说，杜甫需要千万间房屋，我们只需要几万间就足够，所面对的情况没那么糟。

　　在念中学时就会背诵这首诗的许文远，当年就被杜甫的伟大情操而感动。他在20多年前走访建屋局红山总部时，就注意到大厅里高挂着我国已故书法家潘受摘录杜甫的这首诗歌名句的墨宝，多年来一直未忘记。

　　他上个月首次以国家发展部长身份走访大巴窑建屋局中心时，特别问起这幅书法的下落，并对建屋局搬迁到大巴窑后继续在大厅展示直匾感到欣慰。

　　虽然诗中的“安得广厦千万间”句子最广为传诵，令许文远印象最深的，其实是诗歌的最后两句——何时眼前突兀见此屋，吾庐独破受冻死亦足。杜甫希望每个人都有屋子住，即使只有他因自己的茅屋被吹破而遭冻死，也心甘情愿。

现代人相对更以自我为中心

　　许文远说，杜甫的伟大情操，反映出儒家思想及佛教文化中牺牲小我的精神。在他看来，要是没有中国传统文化作为团结社会的根基，中国社会可能早就分裂。

　　令许文远担心的是，现代人以自我为出发点，社会价值观不同往日，“先天下之忧而忧”的精神已不复存在。

　　他以自己接见选民的经验为例，说明一些国人较以自我为中心，难以从大局着想。一名商人就向他申诉，人力部不批准他聘请外劳的申请，后来又投诉说新加坡因为有太多外籍人士而变得更拥挤，言辞自相矛盾。

　　当许文远告诉他，正是因为拥挤问题而须控制外籍员工人数时，他说自己的情况特殊，理应可以通融。

　　许文远担心，要是越来越多人仅着眼于个人利益，忽视社会及国家的利益，我国的发展将受阻。

　　“这是非常让人头痛的。我们要如何建设社会？没有一项政策可以满足每个人的所有愿望。现实就是如此。”

　　许文远说，正是因为先辈愿意牺牲小我来推动国家发展，我国才能从第三世界国家跃升为第一世界国家。以住屋发展来说，要是第一代国人自私自利，不愿让国家征用住屋土地来建造组屋，那么组屋市镇如马林百列等根本难以发展起来。

供求不可能精准计算　建屋局须有一定库存

　　新加坡组屋市场必须要有一定的存货作为缓冲，因为要求规划者精准计算出供应量，并与需求完全吻合是不可能的事。

　　国家发展部长许文远上任后，分别在5月和7月推出两个大型的预购组屋（BTO）项目，并誓言会在今年内把预购组屋的单位数目跳增至2万5000个。

　　虽然这一做法让未置业的年轻情侣吃下定心丸，但也有人担心历史重演，出现组屋过剩情况。许文远受访时语重心长地说：“要得到完全精准的匹配是不可能的，但我们尽量尝试让数字最终不会差得太远，虽然它会产生成本，但是当涉及基础设施时，我会较倾向于更慷慨的一面。”

　　1997年亚洲金融危机爆发之后，组屋市场一度无人问津，建屋局用超过五年的时间，才将3万1000间滞销组屋售出，在这期间政府支付了高昂的存置成本，还频频在国会遭议员问责。

日本海啸说明库存的必要

　　虽然已经是往事，许文远受访时坦言：“如果可以回到过去，我认为建屋局当时因保留了一些库存被批评过头了。我希望我们都能从这吸取教训，建屋局需要有个体面的库存水平，相关的存置成本是让全民拥屋的一部分。”

　　他举例说：“日本制造业者就采取‘时间恰好’（just in time）的做法来保持低库存，结果在今年3月发生的大海啸、核泄漏危机时，全球制造业几乎瘫痪，再次提醒我们保留库存的需要。”

　　许文远指出，当需求放缓，建屋局可减少组屋的推出，并建立组屋库存，但关键是要密切留意市场，当然这要以后才做，没那么棘手。

强调自己与马宝山的目标一样

　　许文远今年5月受委担任国家发展部长后，修改了预售组屋的原有规定，无须等到订购量超过七成才招标兴建；此外，私人组屋政策也被纳入检讨行列。

　　被问及他的做法似乎与前任部长不怎么一致时，许文远坦言可能作风稍有不同，但强调两人的最终目标一样：为国人提供可负担得起的住屋。

　　“他（指马宝山）要为人民建屋子，我也为人民建屋子；他确保屋子是可负担得起的，我也是；只不过他没博客，我有；我是素食者，他不是。所以有一些分别，作风不同，但大家的宗旨都是要‘安得广厦千万间’。”

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许文远希望 “许文远效应”是镇静剂

　　自从许文远接管国家发展部后，市场分析师每次在对楼价走势进行解读时，时不时会把某种现象归功于“许文远效应”。

　　对许文远来说，他希望发挥的“许文远效应”，是希望自己可以起着让炽热的房屋市场冷静下来的作用。

　　他说，自己大体上是个镇静的人，这在当年沙斯来袭时就发挥了效用。

　　他说：“这个很重要，当时人人都很焦虑，也很害怕，我想我在这场危机中让大家冷静了下来，而在这个炽热的房地产市场，希望过去几个星期也是比较冷静的。”

　　许文远说：“我认为现在的情况平静多了，（问题）还没有完全解决，这需要四年的时间，但情况冷静多了，这已经够好了。”

　　这也是他经常写博文分享信息的用意之一。许文远接任国家发展部长后，延续了他先前当卫生部长时爱写博客的作风。

　　过去两个多月来，他在名为“屋事”（Housing Matters）的博客上发表了15篇博文，分享有关房屋事务的看法和考量，也公开了有关转售和预购组屋买主的数据，并对私宅供应和价格上涨问题表示担忧。

勤写博文 是要提高透明度

　　他说，写博文的用意是要和国人分享信息，让人们更了解问题，提高透明度。

　　许文远说：“我写博文并不是为了好玩，也不是因为我有很多时间花在博客上，而是要达到教育的作用，我不可能每天或每周都接受媒体访问，但如果有需要，我可以每天写博文。”

　　他在上月中发表的博文就分享了有关选购预购组屋的数据，透露在今年首三个月推出的预购组屋项目中，申购率越高的项目，成功被抽中选购组屋的首次购屋者比例就越低。

　　但即使是被抽中，当中只有约一半以上的人最终选购屋子，其余许多人打退堂鼓。

　　因此当局要加快推出预购组屋的步伐和规模，让购屋者有更多单位供选择，以便降低申购率，提高申请者购得组屋的机会。

　　对于许文远透过博文分享信息的作法，不少公众表示欢迎，但也有些市场人士颇有意见，认为他的一言一语会让人引起不必要的揣测或产生错误解读。

　　针对这点，许文远受询时说：“市场要决定，难道你要突如其来的宣布，搞到措手不及，难道你不欢迎磋商吗？什么叫磋商？就是我还未作决定，先和你分享我的想法，让你知道利弊和考量点，请你提供意见。”

　　“或者你要黑箱作业，突然有一天早上醒来翻开报纸才发现有大宣布，请你作出决定，你要的是什么？”

　　对于坊间有人呼吁建屋局加强市场透明度，公开新组屋的建造成本和地价，许文远说，打从他在卫生部的时候，就支持提高透明度，在国家发展部也会加以贯彻。

　　他说：“我将会发表博文谈组屋成本、定价及房屋津贴的问题，敬请留意。”

压力太大咬断牙

　　在去年5月完成心脏绕道手术的国家发展部长许文远说，他的健康状况良好，医生并没有因为他接手房屋政策这个烫手山芋后一直睡不好而替他担心，反而是他的牙医很担心。

　　许文远受访时透露，在他接管国家发展部三个星期后，他原本很坚固的一颗前臼齿（premolar）在一个早上突然被咬断了三分之一。

　　当时他正在吃早餐，约三分之一的牙齿突然断掉，他原本以为是补牙用的填充物（filling）脱落。

　　但经过牙医检查后发现并非如此，原来他硬生生地把一颗原本完整无缺的前臼齿给咬断了，这让牙医吓了一跳。

　　许文远说：“牙医问我是不是之前曾咬嚼过坚果，我是素食者，不可能是因为咬肉骨而咬断牙齿，因为心脏的问题，我也避免吃坚果。”

　　结果牙医的结论是他压力太大，以致晚上睡觉时磨牙，导致部分牙齿被咬断了。

　　他说：“我向来没有磨牙的习惯，太太也不曾抱怨过，我对牙医的说法还是感到怀疑，但想不出有其他原因，一颗好好的牙齿怎么会平白无故被咬断。”

　　他笑说：“这让我想起了杜甫名句的最后两句，何时眼前突兀见此屋，吾庐独破‘满口无牙’（原诗后半部为吾庐独破受冻死亦足）！”

　　许文远受访时曾引用唐代诗人杜甫名句“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山”，概括建屋局的使命，即为国人提供安稳的住所，让他们展笑颜。

　　他打趣说：“我不认为我们的情况有这么糟，杜甫需要千万间房屋，我们只需要几万间就够了……这是能够解决的问题，应该不致于会掉光牙齿。”

　　许文远透露，在他接管国家发展部三个星期后，他原本很坚固的一颗前臼齿在一个早上突然被咬断了三分之一。结果牙医的结论是他压力太大，以致晚上睡觉时磨牙，导致部分牙齿被咬断了。

预留大片土地发展新镇

　　许文远说，要是没有预先保留土地，在发展新项目时或得征用土地，成本不但非常高，对地主也不公平。为确保有足够土地发展大型项目如医院和组屋等，政府会在总蓝图上保留大片地段，进行长远的土地规划。

　　在解决眼前组屋供需失衡问题之际，政府也放眼未来，保留大片土地来建造基础建设及发展新镇。

　　国家发展部长许文远说，要是没有预先保留土地，在发展新项目时或得征用土地，成本不但非常高，对地主也不公平。为确保有足够土地发展大型项目如医院和组屋等，政府会在总蓝图上保留大片地段，进行长远的土地规划。

　　长远来说，建屋局有意发展西部的登加（Tengah）和北部的新邦（Simpang）为新镇，并已预留土地这么做。

　　许文远说，这些新镇可能没有这么快发展起来，但在发展时须确保基础设施如地铁等都到位，才不用临时抱佛脚。这是因为地铁系统须要约10年时间建成，无法在短期内迅速完工。

　　他认为，一些新镇之所以不受欢迎，正是因为基础设施不足。就拿他负责的三巴旺区来说，当年也是基础设施不完善，巴士不足，地铁也未川行，为居民带来不便。

　　许文远说，新加坡的独特之处在于长期规划，为基础设施的建造做好准备。尽管如此，我们还是会面对准备不足的时候，更遑论那些无法或不愿进行长远规划的国家。

　　“长期规划未必保证结果会完美，但至少能减少准备不足的风险。”

　　为确保未来四五十年的基础设施发展继续合时宜，市区重建局每10年会检讨发展概念总蓝图，善用我国有限的土地资源。

　　2011年发展概念总蓝图是以650万人口为参照，确保基础设施如住屋及社区空间等足以应付人口增长，让国人在宜居的环境生活。

　　许文远说，650万人口的数字让一些人感到害怕，因为现在已浮现许多关于新加坡过度拥挤的投诉。其实，这个人口数字是为长期规划而定，现在还是纸上谈兵阶段，目前仍难以断定人口是否会增加到这个水平。

增加津贴需要财政拨款 天下没有免费的午餐

　　政府今明两年推出更多预购组屋（Built to Order，简称BTO），此外检讨申请预购组屋8000元的收入顶限意味着增加津贴，国家发展部长许文远坦言钱不够用，需要财政部援助，增加拨款预算。

　　他受访时说：“我们目前正在检讨8000元的收入顶限，如果我们决定调高，更多新加坡人能从受津贴住屋中得益。当然，我们给予买家的购屋津贴也会上扬，这就需要财政部增加预算。”

　　他指出，如果按照这两年每年2万5000个单位计算的话，这不是一笔小数目。许文远因此告诫国人，只有确保经济持续增长，才能够寄希望于政府大举兴建住屋。

　　他透露，建屋局今年要兴建更多组屋，因发放各类住屋津贴所带来的赤字额就达5亿元，销售收益也无法抵销成本，更加深了赤字。

　　他语重心长地说，这些钱并非从天而降，全都是国人辛苦挣来的血汗钱。

　　“我希望新加坡人能了解这一点，拥有这些事物的确很好，我们想兴建更多组屋让年轻夫妇能快点有自己的房子，单身人士也能搬出去自己住……但我们须认清天下没有免费的午餐，这些都是很大的花费。我只谈到房屋，还没有提到地铁，那些都是数十亿元的大投资。”

　　许文远指出，政府能为人民做这些，完全是因为经济表现不错，所以一定要确保搞好经济，保持竞争力。

　　许文远也说，新加坡不是柏斯、昆明这样的二三线城市，而是更像纽约、悉尼这样的国际大都会。当我们精彩时，游客会光顾，但我们无法保证游客一定会源源不断地前来。万一有一天旅客决定去其他国家，这将影响员工的生计。

　　“如果你想多挣少做，那是非常困难的，我不是要人们工作到像我一样没时间睡觉，但他们必须更精明地做事……以提高生产力。”

《联合早报》
（编辑：苏亚华）