近些时，中国房地产市场反映了一个情况：各地空置的商品房不少，但房价却还在走高，部分城市比较突出，城市居民反映较大，民间有发起“不买房行动”，而政府遏制的手段还不是非常有效。有人甚至认为，这件事情关系到“谨防既得利益挟持国家政权”。

　　这里且不论今日世界各处是否皆有“既得利益挟持国家政权”，乃至既得利益影响政府政治、军事行动。只就事论事，想说说能否以“透明定价”调控房价，我们有“经济适用房”，中低价商品房，是否可有“合理利润房”？并兼谈对房价的利益分析及其调控。

　　一、“价格分析”、“完善市场信息披露制度”

　　七部委曾联合出台房产新政策，调控稳定房价。其中提出 “价格分析”、“完善市场信息披露制度”的要求。

　　“价格分析”，很重要的是要分析住房的定价因素及各因素的权重。

　　住房的价格形成，是有若干因素组成的。可以根据各地实际情况，给这些因素各自一定的权重，并与住房价格挂钩，计算形成住房的定价参考价位。

　　若由管理部门测算公布一些有代表性的住房小区房价（也可以公布测算公式，由各方各自测算），将会便于消费者以此为据购房，建房者以此为准建房、定价，社会、媒体以此为度评价，从而会起到房价参照和制约房价的作用。

　　二、影响房价的有关因素及其加减权重

　　这里初步排出一些与住房价格有关的因素及其加减权重（仅为初浅排拟，权重更为模拟举例性质，可由管理部门联系实际专题研究，产生结合实际、合理的权重），供参考：

　　1. 在同一地段，小区平面布局、设施以及房屋的外观造型等，低档2%，中档4%，高档6%；

　　2. 小区内绿化，无-3%，少量1%，中档2%，高档3%；

　　3. 交通方便程度，所住房0.3公里内，每有一路公交车0.5%（超过10路不再加）；

　　4. 所住房2公里内有小学、幼儿园10%，省、市重点小学、中学15％；

　　5. 所住房3公里内医院、银行、邮电通讯等，各3%；

　　6. 所住房1公里内有生活用品供应商店、超市，每点0.5%（超过10个不再计加）；

　　7. 所住房半公里内有餐饮小吃供应点，每点0.3%（超过10个不再计加）；

　　8. 区位，距离市中心距离，每公里0.5%；

　　9. 无物业管理和非独立封闭小区各２％；

　　10. 楼层，以小高层为例：1层和2层为基准价，5层和6层为－3％，7层为－5％，3层和4层为＋3％，楼顶则－5％；

　　11. 朝向，如无朝南外门窗，－5％；

　　12. 房屋竣工后即进入折旧期，按照理论折旧率，混合一等结构房屋折旧期限为50年，每年的折旧率为－2％；

　　若按以上因素和权重，可举例说明其对房价的参照作用。

　　某住宅２００３年建成，此房2层（共９层），建筑面积８5平方米，位于距离市中心５公里地区，小区内绿化中档，小区平面布局、设施以及房屋的外观造型低档，附近有公交车６路，有银行，一般小学、幼儿园，有一处超市，５家商店，餐饮小吃点５家，有物业管理但未形成独立封闭的小区。

　　若以当地市中心各因素均为最好的商品房价格为5000元/平方米，则该住房参考价格可以做如下计算：

　　位于距离市中心５公里地区，—5000*5*0.5%=125元

　　小区平面布局、设施以及房屋的外观造型低档，—5000*2%=100

　　小区内绿化中档， —5000*1%=50

　　折旧率为－5000*2*2％=200

　　有物业管理但未形成独立封闭的小区，－5000*2%=100

　　附近有公交车６路，－5000*4*0.5%=100

　　有医院、银行，－5000*3%=150

　　一般小学、幼儿园，－5000*5%=250

　　有一处超市，５家商店，－5000*2%=100

　　餐饮小吃点５家，－5000*1.5%=150

　　有物业管理但为形成独立封闭的小区，5000*2%=100

　　合计：5000－1425＝3575（元/平方米）。因而此房的实际参考价格3575*85（平米）=30万元左右。

　　三、高房价的“利益分析”，可以倡导有相当比例的“合理利润房”

　　中国提出调控高房价已有年，至今为何调控难度仍较大？

　　其因主要可能是利益，不但是开发商有利益驱动，当地政府也有利益考虑——高房价背后有高地价和高所得税等高额收入。房价高，当地政府是利益均沾的（虽然其有可以“理解”的一面：市政建设的钱从何而来？经济高增长如何实现 ？）。

　　据了解，国内此前有些城市如上海、杭州等，已提出“透明售房”，但所透明的主要是售房情况。似乎政府部门内有人提出过“成本、利润透明”，但好像未见这样的“透明”案例。其原因也不说自明。

　　调控房价，可能需要对住房开发商建房的“成本、利润透明”。例如按土地购入价，每平方米2000元，建筑成本每平米1500元。利润不低于10%，房价应为每平方米３９００元左右。

　　这里提出一个也算是新的提法：我们有“经济适用房”，中低价商品房，是否可有“合理利润房”？并且，由政府部门和消费者协会乃至住房需求的群体来参与听证，由各级媒体、社会咨询参与评议，来认定、公布这种透明的房价。（也可以不排除高档商品房，高价房。但大力提倡有相当比例的“合理利润房”，对高价房还可以实施“暴利税”控制的办法。）

　　如果作此类成本利润的实际测算，能实施“建房成本、利润透明”的“合理利润房”的售房，将会有利于房价的调控，而抑制地方政府与开发商的、过分追求利润最大化的“暴利企图”。

　　同时，更重要的还是对利益驱动的控制：可否对相当比例的“合理利润房”以上的高价房，实施“暴利税”控制办法？而且，所收上缴“地税”和“国税”的比例，实施房价越高、交“国税”比例越高。——使开发商、当地地方政府在房价上的利益受到必要的限制。

　　当然，以上只能作为想法、思路供参考，具体尚需经科学的研究论证。

　　南京财经大学 陶文庆（文磬）

《联合早报网》