部长来论：维持良好的住屋供应平衡

[马宝山]　(2011-02-09)

　　有一对年轻夫妇曾向我申诉，他们申请了榜鹅水滨台的首个濒水预购组屋项目的组屋，不过由于申请者太多，他们担心新组屋供应不足。如果价格节节上升，他们或许将买不起组屋。

　　这对夫妇说：“报纸上报道，建屋发展局近年来每年所建的新组屋数量没跟上结婚人数，也就是说建屋局没为新家庭提供足够的新组屋。”

　　许多国人也可能有相同的担忧。让我解释为何事情并非那么简单，以及建屋局在住屋供应规划方面，如何满足人们长期和短期的需求。

为大众提供负担得起的住屋

　　在满足首次购屋者的需求方面，多年来政府所信守的承诺是明确而且不变的——那就是为广大民众提供负担得起的住屋。今天，每十个新加坡人当中，就有八个是住在组屋。

　　为了履行我们对下一代的承诺，建屋局必须加大力度，帮助首次购买组屋的年轻夫妇购得组屋。不过，这并不表示我们得建足够的数量，让每一个新家庭都有一间新组屋可以选购。

　　为什么这么说呢？因为总有些家庭会选择购买转售组屋，而不是新组屋。他们或许会因考虑地点或组屋类型等因素，而决定不买新组屋。建屋局为这些人提供3万元至4万元的公积金购屋津贴，还有贷款津贴，以帮助他们购买组屋。收入较低的购屋者，也可申请高达4万元的额外津贴。过去十年来，每年有30%至55%的首次购屋者选择购买转售组屋，而不是新组屋。

　　一部分首次购屋者的需求，在转售市场得到满足之后，建屋局以此计算出新组屋的需求，再根据需求兴建新组屋，并为首次购屋者保留更多的组屋单位。在对组屋供应进行规划方面，建屋局采取了全方位的做法。它不只考虑结婚人数，同时也考虑其他因素，如永久居民和外国人的引进数量，以及现有组屋在转售市场中售卖的数量。因为如果屋主逝世或移民国外，或要换大屋或小屋时，房子就得在转售市场上售卖。

　　过去十年，建屋局共建造并售出超过10万间新组屋，相当于兴建了三个大巴窑镇。在这期间，转售市场也非常活跃，总共供应了超过30万间组屋。新组屋和转售组屋的供应数目总和，满足了国人长期的住屋需求。

　　然而，事情往往不是那么简单。尽管中期内的供应大致上和所预测的一致，短期内的需求波动却是比较大的，因为购屋者会根据经济展望和市场情绪来调整他们的购屋计划。当价格走低时，购屋者可能会期望价格继续滑落而按兵不动，不过价格一旦高涨时，购屋者却可能会担心错失购买时机而涌入市场。

　　因此，尽管过去十年里结婚后有条件申请公共住屋的国人，人数每年大致上维持在1万6000人左右，首次购屋者对受津贴组屋的需求，每年却在1万2000至1万9000间之间波动。在这期间，转售市场总成交量的波动更大，每年成交量在3万7000宗至5万8000宗之间波动。

　　如果建屋局不考虑市场情况，硬性固定每年的供应量，那么就可能造成有些年份出现供应过剩的现象。例如从2002年至2006年，转售组屋的价格大致上是横摆的。如果当时建屋局坚持按照长期预测制定供应量，那么我国目前的80万个政府组屋屋主所拥有的房子价值，很可能已进一步被压低。

应对越来越大的波动幅度

　　过去两年来的市场变化尤其难以预测。前年5月，国际货币基金组织还预测亚洲会面对“持久而严重的经济衰退”。不过，令人感到意外的是，新加坡的新移民数目在经济衰退时不减反增，而经济活动也恢复得很快。

　　市场情绪也是个重要因素。尽管这里有很多外国人，房地产价格却在前年上半年开始放缓。不过，市场展望却于2009年下半年，在全球利率走低的情况下大幅度改善，带动了新加坡以及本地区的房地产价格大幅度上扬。

　　鉴于经济的强力回弹，建屋局在前年下半年迅速增加新组屋供应，从原先的6000间增至9000间。它后来还调高了2010年的新组屋供应量，从原定的1万2000间增至1万6000间，增加幅度超过30%。

　　建屋局也计划在今年推出多达2万2000间新组屋。按这样的速度来看，建屋局只需两年时间，就能供应比大巴窑现有的组屋还要多的新组屋。

　　要确定短期内的正确住屋供应量是很困难的，更何况我们还要在这方面维持平衡。经济情况和市场情绪的变化速度，肯定要比我们更改建屋计划的速度要快得多。因此，在对组屋供应进行规划，以应付较长远的需求时，我们也采取了一些缓冲措施，来应付短期的波动。

　　有些人可能会建议建屋局扩大缓冲范围，或在需求出现之前就开始建造组屋，以应付市场波动。但是，这会造成一些问题，如新组屋的空置率造成成本太高，以及供需可能不平衡等。

　　不论我们的组屋申请制度是一个怎么样的制度，我们最终还是得在供应太少而不能满足购屋者的需求，以及供应过剩而对现有屋主或纳税人造成不利之间做出权衡。为了全体国人的利益，我们必须在这些方面谨慎地找出平衡点。

作者是新加坡国家发展部长