分配有限的组屋资源

[马宝山]　(2011-02-16)

　　【部长来论】

　　房地产市场总是让历史重演。我想人们所谓的房地产周期，就是这么形成的。现在人人争着购买组屋，政府建造组屋的速度似乎赶不上国人对组屋的需求。尽管如此，当我在1999年出任国家发展部长时，最初面临的其中一个挑战，就是如何处理超过3万1000间无人问津的组屋。

　　直到2006年，几乎每年都有议员在国会上对组屋滞销表示关注，并不时询问建屋发展局将如何脱售滞销组屋。而总审计署也指出组屋不脱售，就必须支付高昂的存置成本，因此建屋局应减少滞销组屋的数量。

　　建屋局于是通过各种各样的方式去脱售这些组屋。如将五房式和公寓式组屋改建成两房式和三房式组屋；举办促销活动；推出直接选购计划以及通过房地产经纪将滞销组屋短期出租。

　　或许有人会认为我国目前的情况和过去不同，不可同日而语。然而，我们不久前才经历了组屋大量过剩的问题，那次的经验给我们上了宝贵的一课，即组屋无论是供应过剩或供不应求，都同样是棘手问题，我们必须谨慎管理建屋计划，包括以公正、具成本效益和有效率的方式去分配新组屋。

　　像组屋这样的有限资源有三种分配法：一、根据价格，即价高者得；二、轮候，即先到先得；三、抽签。基本上，公开市场上买卖转售组屋依循的就是第一种分配法，也就是说谁出价最高，谁就买到组屋。

　　虽然第一种分配法最有效率，但是价格往往会有波动，对低收入者来说或许不利。所以，在销售新组屋时，建屋局采取的是轮候或抽签制度。

轮候制度

　　过去，建屋局分配组屋时是根据先到先得的原则。当它兴建组屋时，是假设每名轮候购屋者都是认真的买主，当轮到他选购组屋时，都会做出认购选择。早年住屋供应严重短缺，这样的假设完全合理。当时转售市场还未成熟，而且住屋供应主要来自建屋局。

　　不过，随着国人从寻屋者提升为屋主之后，情况就有了变化。住屋需求的波动幅度也更大了。许多国人，包括那些已有房子的人，都可以轻易加入或退出轮候行列。

　　当1990年代中期房地产市场非常火热时，有多达15万名国人在轮候选购组屋，而等待时间一般长达七年。不过，当1997年的亚洲金融危机爆发之后，轮候队伍一夜之间消失无踪，3万1000间组屋无人问津。结果是建屋局用了超过五年时间，才将这些组屋售出。

　　正因为出现组屋过剩情况，在2000年初期的购屋者才能直接选购已竣工的组屋。不过，组屋市场走势低迷，也让屋主付出了沉重的代价。他们有些在金融危机前刚买了组屋，后来发现组屋一夜之间变成负资产，最后连房子都没了，赔上了血汗钱。由于当时很多组屋滞销，可以说消耗了很多纳税人的钱，因为用于支付存置成本的钱，其实可以更好地用在医疗保健和教育等方面。

预购组屋制度

　　近年来，新组屋的需求越来越受市场情绪支配，建屋局因此决定在2002年转而实行预购组屋制度，以更好地应付需求。在这项制度下，购屋者必须经过抽签才有机会选购组屋。而某些国人，如首次购屋者或欲购买靠近父母住处的组屋者，将享有额外的抽签机会，以提高他们被抽中选购组屋的机会。

　　建屋局把95%的新组屋保留给首次购屋者，他们也必须支付首期付款才能认购组屋。因此，每名认购者都是真正有心购屋者。建屋局是在每个发展项目的大多数组屋都被认购之后才开始建造，预计能在认购后的三年内竣工入伙。但是从今年起，一般组屋发展项目的竣工时间将缩短为两年半。如果要再缩短等候时间，申请者也可通过未婚夫妇计划申请组屋。

　　预购组屋制度能使组屋的供求较为平衡，避免出现严重供过于求的情况。在这个制度下，建屋局可以保留几千间剩余组屋作为缓冲之用。由于数量不多，存置成本也不会太高，也就等于减少了纳税人的负担。当需求飙升时，建屋局就会推出更多预购组屋项目。我们目前就处于需求高峰期，但现在的首次购屋者当中，有超过九成最多申请三次就可获得选购新组屋的机会。

　　尽管如此，仍然可能有少数申请者在抽签时运气不佳。他们为此感到懊恼是可以理解的。因此，我请建屋局探讨，可否进一步提高屡次抽签都不成功的申请者被抽中的概率。

　　但是，在我所知道的个案中，有许多情况并非当事人所称的那么“倒霉”。不久前有一位先生写信向我申诉，他抽签至少六次，但都无法如愿选购组屋。他说：“我俩这么倒霉，我看我们永远也无法通过预购组屋计划买到组屋了”。我向建屋局查证后，发现这位先生其实曾获得四次选购组屋的机会，但他都放弃了。

　　当建屋局向他提出这一点时，他也承认说“因为没有合适的单位”，所以不选购。当我向建屋局进一步了解情况时，建屋局告诉我在大多数情况下，这位先生其实是有许多单位可以挑选的。

　　虽然这位先生完全有权利等待他理想的组屋而不作出选择，但我希望他理解建屋局无法应他的要求，让他在日后的预购组屋项目中享有优先权。的确，为了对真正需要购买组屋的人公平，建屋局自2008年起就规定，两次放弃选购组屋的首次购屋者，接下来一年内不得享有首次购屋者的优先权。

在各方利益中求取平衡

　　每种分配组屋的方法都各有利弊，适用于不同的情况。没有一种制度是能够让所有的人都能如愿以偿的。预购组屋计划尽管并不完美，但却是当下最合适的制度。分配组屋必须在公平、审慎和保持效率之间取得平衡，这个制度就能让我们做到这一点。我们将继续密切注意这项制度的成效，并在必要时作出调整。

　　我们不但要为国人提供足够的、优质的组屋，同时也必须确保价格保持在人们负担得起的水平，并且以最快的速度建好房子让人们选购。这是我们的使命，我们将继续肩负这项使命。不过，我们也必须确保我们在履行使命时，不会造成供过于求的问题，以免对屋主和纳税人造成负担。当我们设法满足今日的住屋需求时，必须谨记昔日的教训。

作者是新加坡国家发展部长