中国楼市严冬仍未到来

(2008-10-12)

　　美国金融危机的消极因素弥漫全球，金融、股市和保险业均受冲击，新加坡经济前景也变得不明朗。拥有庞大内需市场的中国大陆，受美国经济冲击较小，其房地产市场能否成为本地投资者的“避风港”？

　　过去五年，中国都能取得两位数的经济增长，楼市一直是推动投资热潮的主要因素。中国国家统计局截至8月份的数据显示，70个大中城市房价同比涨幅5.3％。这比年初时的11％有所下降，为18个月以来涨幅最低的月份。

政府收紧对开发商和购房者贷款

　　这次房价调整是中国中央政府积极干预的结果，收紧对开发商和购房者的贷款，以限制投机范围和避免泡沫。

　　中国楼市一向有“金九银十”的说法，即每年的9月、10月是大陆各地楼市的销售旺季。但在今年“十一黄金周”期间，全深圳只有317套一手房成交；全上海也只有821套住宅被预订，这比两年前同期的数量下降了近40％。

　　首都北京的楼市表现也相当冷清。8个新楼盘和50个尾盘集中进入市场，开发商甚至直接降价每平方米人民币六七千元（1278新元至1491新元）来吸引购房人眼球。

北京商品住宅销量大涨是“虚假繁荣”

　　北京市房地产交易管理网数据显示，从9月29日到10月5日，商品住宅销量1716套，销售面积1万5326平方米，比8月29日到9月4日分别上涨了64％及35％。

　　但亚豪机构副总经理高姗指出，这是“虚假繁荣”，因为9月最后两天的成交数据还包括保障性住房签约数据。部分购房者基于合理价位还未到，选择继续观望；更多的人则“买涨不买跌”，房价越降，越不敢出手。

　　同一时间，北京二手房签约量仅为31套，比去年同期的74套下降了近58％。与今年元旦、春节、清明节、五一劳动节和中秋节环比，这次黄金周的二手房销量最低。

　　谁都知道，逢低买进是投资上策，只是哪个价位才是最低点？一看价格下来就进场，谁知道离“谷底”还有多远？楼价持续下跌，一笔二手房交易很可能是卖方找到“停损点”，而买方的心开始“淌血”。

　　今年以来，深圳、广州楼市价格率先下滑；8月开始，厦门、长沙、西安、沈阳等众多二线城市的地方政府，各自推出了包括减税、购房补贴等措施，被中国媒体称作“救市潮”。原因无他，房地产业的兴衰直接影响地方经济表现（有的比重占到40％），是地方官表现政绩的支柱产业。

　　中国最大房地产商万科集团的董事会主席王石，去年底曾公开警告中国楼市的“拐点”到了；今年九月，万科在上海、杭州大幅度降价，以致部分前期客户提出了补偿或退房的要求。

　　稍后，恒大地产、世茂集团等开发商也跟进大幅降价，最高每平米降6000元。只有SOHO中国董事长潘石屹逆势操作，从9月1日起，旗下所有在售项目全面提价，涨幅1％到5％。

　　潘石屹认为，中国楼市目前的低迷，是过去三四年开发商过度乐观的错误。

　　例如，去年房地产销售量比前年增长了44％，都以为还可以发展，争先恐后在全国圈地、抢地。随着土地价格快速上涨，房价也节节攀升，付出代价已经不可避免。

　　瑞士信贷、恒生银行等投资银行在报告中指出，折价销售以求资金回笼，只能解“燃眉之急”，短期内中国政府不太可能直接放宽政策，楼价将进一步向下走，跌势或会持续数季。

　　瑞信预测，今年大陆楼价会跌15％，明年再跌5％，2010年以后才趋稳。该行预期，中央政府只会对基础建设、中小企业和出口相关行业放宽宏观调控。

　　上月7日，全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，中国楼市的供给已远远大于需求，今年后几个月乃至明年的形势将更严峻。

　　新华财经资信评级部门日前发布《中国房地产行业信用报告》，指出中国楼市在超速发展中积聚了很大风险，目前正是逐步释放风险的过程。

　　新华财经副总裁陈松兴认为，中国楼市普遍降价销售趋势，短期内无法明显缓解全行业所面临的资金窘境。过去一段时间内的投资过热，以及后续效果的释放缓慢，将进一步收紧开发商的资金链。对资本不足的开发商而言，行业内最严酷的冬天仍未到来。

《联合早报》