廖文良：未从中国套现　嘉德反而注入更多资金

吴慧敏 (2006-09-04)

　　嘉德置地（CapitaLand）总裁廖文良说，嘉德置地在中国设立的房地产基金是一种融资工具，目的绝不是为了炒作房地产。设立房地产投资信托（REIT）也绝不是为了方便将投资在中国的钱套出来。

　　实际上，嘉德置地在中国的资产总值已经从2000年的17亿元，增加至目前的36亿元，这意味，嘉德置地不但从来没有将资金从中国套出来，反而不断注入更多的资金。

　　“如果我们是炒家，早就已经拿了钱就跑。为什么我们要多放另外17亿元在那里？这是因为我们相信中国市场的长期走势。”

　　他在接受本报专访时说，嘉德置地会继续落实在中国的投资计划，因为他对公司的做法有信心。去年，嘉德置地曾表示，会在未来五年内，将中国的投资增加一倍。

　　廖文良认为，一些人对嘉德置地的房地产基金和房地产投资信托有所警惕，是因为对这些非传统的融资工具不了解，所以将它们与炒作市场的游资混为一谈。

　　“我们在澳洲赚的钱不比在中国少，在那里做的事情，其实也跟中国没有两样，但那里并没有人认为我们是炒家。”

　　廖文良相信，目前在中国的房地产公司其实可分成两类。一类只做房地产投资，并不参与实际的房地产发展活动，它们到中国后便买入房地产，等到赚钱后就脱手。这也就是一般认为的“热钱”，通常由一些基金经理管理，等到七年期满后就会将钱分还股东。

作为银行以外 另一种借钱管道

　　嘉德置地所设立的凯德中国住宅基金和凯德中国发展基金，则属于另外一类。这种基金的设立目的，其实只是作为银行以外的另外一种借钱管道。

　　他解释，亚洲金融风暴以后，很多房地产公司濒临破产，牵连新加坡和亚洲银行界遭受重创。这时候，银行开始发现，借钱给发展商并不划算。借50％的发展经费给发展商，等于跟发展商一起分担50％的资本风险，但它们所得回的只是较低、只有几个百分比的债务回报率（debt return）。因此，亚洲金融风暴后，银行界都学聪明，不肯借这么多了。

　　在这样的一个环境下，房地产公司必须寻找其他的融资管道。其中一个方法就是设立房地产基金，让投资者（包括银行）一起参股盖房子。以一个1亿元的发展计划来说，80％的资金投入可能来自嘉德置地，20％则来自房地产基金。由于嘉德置地一般在房地产基金持有30％至40％股份，这意味，至少86％的资金投入仍然来自嘉德置地。

　　“这种‘借钱’的方法相当受欢迎，因为我们让银行也享有较高资本回报率(equity return)。”

　　至于设立REIT，其实也是一种获取较便宜资金的方式。在新加坡，大多数的REIT收益率都在5％左右，这也就是说，信托管理人能够借到较便宜的钱来购买更多的房地产。

　　实际上，过去四年来，新加坡的REIT市场正日益膨大，不断买入更多的房地产，活化了原本如一潭死水的新加坡房地产市场。

　　廖文良解释，新加坡当初设立房地产投资信托，一方面是为了深化新加坡的金融体系，减轻银行业的负担，另外一方面是为了替新加坡人民提供多一种退休金工具选择。

　　“我自己就买了很多REIT，等到我退休以后，我的钱就有5％、6％的回报率。要知道，定期存款只有2％、3％。”

　　现年60岁的廖文良认为，嘉德置地的最终目标是设立一个在新加坡和中国两地挂牌的REIT，让中国人民有另外一个投资退休金的管道。

　　他强调，嘉德置地在中国设立REIT绝对不是为了开一道门，方便嘉德置地将钱从中国套出来。“我们的钱都还留在中国，就是最强而有力的证据！”

　　嘉德置地不断将钱投入中国，但这个市场是否有这么多的投资机会？

　　“中国未来十年都会继续都市化，因为它隔了很长的一段时间没有都市化，那里有真正的需求。”他认为，即使是已经非常现代化的上海，也需要很多的新房子、办公楼和购物商场。以浦西来说，就拥有很多旧房子未拆，估计要至少十年才能完全都市化。