今年第二季买家倍增
越南籍买家投资私宅 是否形成气候？

李敏雯 (2011-09-19)

　　本地房地产的外国买家中，增长最快速的仍然是中国。不过，这一两年，来自东南亚的买家却有明显增加，其中，越南籍买家人数在今年第二季激增一倍多，而且，购买黄金地带私宅的越南人也明显增多。随着越南经济的发展，有钱人的投资视野也转向国外，《新汇点》访问了业内人士，了解越南籍买家在本地购买私宅，喜欢的是哪类房屋，是否会形成气候？

　　越南这个东南亚邻国，自改革开放以来的经济表现是世人有目共睹的。曾经因为连续20年创下国内经济每年7％增长率的奇迹，它一举成为世界新兴经济体中的一大亮点，也被看好成为下一个中国。

　　和中国、印度、俄罗斯等新兴国家一样，这个“亚洲崛起的新明星”近几年来也造就了不少手头上有闲钱，视野开阔的中上阶层，他们正努力朝更精明的投资迈进，也将眼光转向国外，新加坡的房地产似乎就成了越南人较喜欢的投资类别之一。

外国买家排名榜名列第12

　　根据房地产咨询公司戴德梁行（DTZ）最新的研究报告，越南籍买家的人数在今年第二季激增一倍多，在我国私宅外国买家排名榜上名列第12，他们自今年以来总共在本地购买了70个非有地私宅。

　　报告指出，虽然越南买家的比例相对低，只有外国人和永久居民买家人数的1.6％，但今年第二季，他们共买下40个私宅单位，比第一季的17个有明显的增幅。戴德梁行的这份研究报告，是根据今年第二季新单位和转售单位的买卖禁令（caveats）计算出来的。报告中的越南籍买家也包括本地永久居民。

　　戴德梁行研究部主管蔡楚芬指出，最近以来也有更多越南买家购买黄金地段，即第9、10和11邮区的私宅，今年以来就有23个，相等于买家是越南籍私宅总成交量的33％。换句话说，每三个由越南籍买家买下的私宅中，就有一个是位于乌节、里峇峇利路（River Valley Road）和武吉知马一带的高档非有地私宅。

　　相比之下，去年全年越南籍买家购下的81个私宅当中，只有约五分之一来自黄金地段，只占17个。

　　至于位于滨海湾、升涛湾（Sentosa Cove）、丹戎巴葛一带的新市区黄金地段（第1、2和4邮区），今年也有6个私宅成交，和去年全年的数字相同；代表东海岸和加东一带的第15邮区，越南籍买家今年至今买下3个私宅，但少于去年的8个。整体而言，这几个受欢迎邮区占了越南籍买家总成交量的16％。

　　超过一半由越南买家购下的私宅，仍然是来自郊外地区的大众化私宅，但这个比率已经比一年前有所下跌。越南买家去年全年共买下50个，占该国籍私宅总成交量的62％。

越南买家的购买力

　　以购买能力来看，今年最多越南买家选购的私宅介于100万到150万元之间，占该国籍私宅成交量的34％，共24个单位。

　　其次则是介于50万至100万元之间的私宅，共有17个成交；介于150万元至200万元之间的则有10宗；其他成交价位共有19宗，占27％。

　　蔡楚芬说，今年的情况和去年有明显的不同。去年38％越南籍买家买下的私宅是属于低于100万元的类型，这可能是因为今年私宅价格上涨，因此更多买家所选购私宅的总价也更高。

　　越南买家中也不乏深口袋的豪宅买家。根据戴德梁行的数据，超过500万元以上的私宅去年全年有6宗，不过今年减少到3宗。

投资反映对本地的信心

　　那越南人在本地购买私宅，会否形成气候？受访的业内人士看法不一。

　　博纳（Propnex）总裁伊斯迈指出，当一个新兴经济体蓬勃发展时，国民中不乏有成功创业家在这样的环境中迅速致富，而越南人致富的故事，与中国、印度都近乎一样。人们甚至常说“越南将是下一个中国”。

　　所以当这些人发现到新加坡有透明的监管，住宅市场又有良好的需求时，他们不免会希望把部分资金放在我国的房市，一方面用于抵抗越南国内的高通胀，一方面也等待资本升值的潜力。

　　伊斯迈说：“假以时日，如果越南买家继续跃进，变成我国第五第六大买家，我也不会感到意外，他们的投资反映的是对本地商业环境的信心。”

　　不过蔡楚芬并不认为，越南买家人数有明显增加就意味着他们会“来势汹汹”在短期内追赶上其他国籍的买家人数，因为越南买家目前购买的私宅，占印度买家购买总数还不到十分之一（9.3％）。印度买家目前是本地私宅外国买家中排名第四大买家。

　　一名陈姓经纪受访时也说，因为历史原因，越南人的主要海外根据地仍然是美国。美国吸引了大部分的中上阶层越南人，因此越南私宅买家在本地要形成气候，还言之过早。

　　他指出，越南买家也继续热衷于如切一带，毕竟那区已经形成了传统，更早期就有越南人居住在此地，所以也吸引了一些后来才移民本地的越南人青睐。

专为越南买家物色私宅

　　戴德梁行高级行销主管陈山力（54岁），洋名Sunny，自2006年起就开辟了一条新“小众市场”路线，专门为越南买家物色私宅。

　　陈山力是土生华人，但过去4年多，陈力山的哥哥在越南胡志明市开设餐馆并将一些股份转入他的名下，陈山力也因此频繁地往返新越两地，多达30、40次，结识了一些越南生意伙伴。

　　在他的穿针引线下，一些他相熟的越南生意伙伴到新加坡投资房地产，起初相当谨慎，选择平均总价相对小的私宅投资，后来发现回报不错，现在多投资于第9邮区的高档住宅。

　　陈山力说，他发现越南买家也笃信风水，比如他的一名客户在观摩了某个示范单位后，发现厨房的水槽正对着炉灶，在风水学中被视作水火不容，因此不愿意选购。

　　沟通方面，深谙越南话的陈山力就占了上风。不过他指出，一般上与越南客户沟通也可以用英语或华语，只不过客户对他的背景了解后会觉得比较亲切。

　　本地最近两三年，其实也冒起了一批越南籍的房屋经纪，服务这批买家，但人数还不足以形成大气候。

　　业内人士受访时说，这些经纪通常活跃于租房领域而非买房，因为越南人租房的需求大大超越买房。这些越南籍经纪当中，有些是嫁来狮城，在本地生根落叶的妇女，她们在家中闲不住，于是利用语言上的优势，协助家乡同胞物色组屋和私宅单位下租。

　　陈山力透露，越南籍买家多数是40至50岁的商人，他们在本地购买私宅也是未雨绸缪，为了孩子的将来考虑。

　　陈山力说：“不少越南买家对新加坡优秀的教育体制和高水准早有所闻，他们希望能够趁早为孩子买下住所，把孩子接过来接受中学、大专和大学教育。”

　　除了越南买家，陈山力的其他客户群也主要来自孟加拉和印尼。陈山力指出，孟加拉也是新兴崛起的外国买家之一，虽然他们购买的数目并不多，但有一些出手也非常豪爽，一口气买下好几个数百万元的公寓项目。

　　据悉，去年也有孟加拉籍买家出手千万元，买下升涛湾的有地别墅。

中国买家增长最快速

　　数据显示，除了马来西亚和印度尼西亚这两个传统东南亚买家，缅甸买家人数这一两年也有明显起色，他们去年共买下117个私宅，今年至今则有89个私宅。

　　泰国和柬埔寨买家人数，过去多年来则没有太大变化。戴德梁行的数据指出，泰国买家去年购买41个私宅，自今年以来则购买了25个单位。柬埔寨买家最不活跃，去年和今年来分别都买不到10个私宅。

　　不过本地私宅外国买家中，增长最快速的仍然是中国。根据该报告，中国买家所占的非公民买家比率，从2008年首季的11％，增加到24％，不仅一再刷新纪录，排名也从三年前的第四大外国买家奋起直追，先后超越了印度、印度尼西亚和马来西亚买家，成为新加坡籍买家以外的本地最大私宅买家。

　　该报告说，中国籍买家今年首两个季度都跻身外国私宅买家榜榜首，占外国买家人数的26％。中国籍买家今年第二季买下640个单位，比第一季的527个更高，创下纪录。

　　对于私宅地点，外国买家首选仍然是东海岸、加东一带（第15邮区）。今年第二季，第23邮区即山景道、武吉班让、蔡厝港一带挤入受欢迎邮区榜内，有近6％私宅是属于这个地区。

　　其他热门邮区包括传统上的黄金地段第9和第10邮区，也有第16邮区（实乞纳、勿洛一带）和第18邮区（淡滨尼、巴西立）。