● 吕柄强  林少强

　　香港的房屋政策发展了数十年，有不少地方是值得赞赏的，也的
确有效地解决了许多本港市民的居住问题。

　　但是为了推行政策顺利而历年积累下来的种种小矛盾、小冲突、
小让步、小限制，逐渐在政策架构里交织成一些理念上的死结，酿成
了现行政策里可供决策者舒展的空间愈来愈小，可以说是举步维艰。
我们认为已经到了一个必须彻底检讨和改革政策本身的架构和理念的
时候了。

　　我们认为多层次、循序渐进的新政策架构会更切合香港的情况、
更切合市民的利益。更实在的，是房屋政策改革必须以消除目前政策
上的死结为目标。我们认为死结有四：

　　第一个死结是居屋计划（包括私人参与建屋计划、自置居所贷款
计划等）与公屋政策的挂钩。我们认为这样子的挂钩导致了居屋计划
走进了死胡同，原因在于挂钩不平等地、故意地让公屋租户大大地占
便宜。例如，公屋租户申请居屋的中签机会便比私屋租户高三倍。政
策发展至此，居者有其屋计划便变成了绝大程度为公屋租户而设，使
解决普罗大众（这包括私屋租户）居住问题的原计划目标落空。

　　第二个死结是公营房屋与私营房屋在政策上的割裂。由于卖地所
得是政府极重要的收入，在私营房屋方面政府每每采取不干预的政策
，政府亦因此无法影响私营房屋的兴建速度、出售和价格。

　　至此，房屋政策的空间只剩下公营房屋给政府有所计划、有所施
展。空间小而急待解决的问题多，其后果是有关公营房屋的策略和计
划大都是细致和繁琐的。归根究柢，公营房屋与私营房屋的分割处理
令香港缺乏足够的政策空间，令现行政策落得支离破碎的局面。

　　第三个死结在于多层次分割的公营房屋转售市场。一方面，政府
容许居屋在居住满十年，经补地价后自由买卖；而另一方面，又容许
在居住满三年后出售予某一类别市民（如公屋居民或公屋轮候册上的
市民）。再者，政府计划把公屋单位出售予原租户。在此情况下，公
营房屋已被分割成多个互不关连的市场，而这“分割市场”政策的效
益实在值得怀疑。　　第四个死结是以上三个死结的结果，就是政策
空间越来越萎缩。由于政府在房屋政策上只作细致繁琐的计划，房屋
政策架构只能变得越来越复杂，而复杂的架构必然地导致政策的空间
越来越萎缩，计划工作也愈来愈困难。

　　为解决以上的死结，我们有以下两个建议：

　　建议一：居屋计划与公屋计划脱钩。政府应该是胡萝卜与大棒子
齐施。胡萝卜，无须赘言，公屋租户优惠多多。大棒子，就是现已实
行的“公屋富户”政策和房屋长远略提议的取消公屋租户的世袭的制
度。我们认为，只要政府不焦急，长远而言，大棒子必然逐渐收效。
与此同时，胡萝卜应该逐步取消。我们提议居屋计划与公屋计划脱钩
的原因有二。第一，以公平的原则来看，给予公屋租户特殊优惠等于
不公平地对待私屋租户。第二，长远来看，逐步取消给予公屋租户的
优惠，有助减轻政府对公屋计划的负担。政府最终只向那些生活素质
低于某一程度的家庭提供公屋单位。

　　建议二：采取简单的市场分割策略。现在，香港面积超过800平
方英尺的住宅，只占全港住宅单位数目的12％左右，我们可以此为豪
华住宅和普罗住宅分界线。经过此简单划分，香港房屋市场将分为三
部分；第一类是公屋，保留百分之百公营，只出租不出卖，租住有租
约、有年限、有条件。

　　此类单位数目逐步由现在占全港住宅单位总数的40％左右，削减
到20％左右。第二类是豪宅，此部分亦可占20％左右，百分之百私营
，不受任何限制，任何人皆可以参与炒卖。余下的60％左右则定性为
普罗住宅，任何市民只许在任何时间内拥有一个单位，不可多买，但
可出租。地产商可透过政府的有条件发售和土地用途划分等机制投得
土地，但只可建普罗住宅。只要价钱停留在普罗大众可承受的价格水
平，政府便不加干预，地产商也能赚取利润。

　　同时，政府保持建屋发售，更可发售较长期的楼花，甚至发行类
似股票市场的认购票，以便普罗大众进行类似金融市场的对冲活动，
最终达致相对稳定的普罗住宅市场价格。

　　以上两项建议在现阶段还未臻成熟，许多细节有待考虑。但是我
们相信，这政策架构和理念可以重新划出广阔的政策空间。这样才有
希望解决存在已久、困难日重的房屋问题。

　　（本文转载自香港《信报》，作者分别为香港理工大学应用社会
科学系首席讲师及研究生）
中资入股能否打入大陆市场？
　　（香港讯）自中国邮电部透露旗下窗口公司——中国电信（香港
）入股香港电讯后，由于中国电信日后拟在港上市，将充当邮电部在
港的“旗舰”，香港电讯是否能轻易打入中国大陆电讯市场，受到市
场人士关注。

　　香港《信报》报道，有证券分析员认为，香港电讯将于中资财团
入股后，在国内市场分一杯羹。

　　市场人士认为，香港电讯大股东大东电报局已表明，将来中国电
信的持股量将与大东相同，平起平坐，继先前出售的5.5%电讯旧股外
，大东进一步出售电讯旧股，部分代价将换取中国电信的股权。

　　换言之，邮电部与大东均两蒙其利，邮电部除了先付91亿元（港
元，下同，约16亿新元）现金外，未来代价部分只是股权转换，无须
再动用大量现金进行收购。

　　大东虽然减持香港电讯股外，丧失了绝对的控制权，但已首先套
现91亿元，又索取一张打进大陆市场的“入场券”，若进一步安排中
国电信上市集资（可能需要联交所给予三年业绩的豁免权），邮电部
和大东的获益将更为明显。

　　相反，香港电讯的真正受惠只限于市场憧憬，因为一俟中国电信
上市，凭着香港电讯部分但庞大的资产，以及每年巨额的股息，加上
邮电注入中国电信的国内电讯项目，中国电信现况与前景俱相当吸引
，将可解决邮电部的部分资金需求，无须借助香港电讯财力。

　　另一方面，大东亦可对中国电信直接提供技术协助。换言之，即
使是国内电讯项目根据最新合作方式——“中中外”——之下，邮电
部任中方，中国电信任中外合资企业下的中方，而大东任中外合资企
业下的外方，各方面利益均兼顾，香港电讯到底在其中可扮演甚么角
色，目前还不清楚。

　　不过，力宝证券分析员杨铭文不赞同上述悲观的预测，他认为，
中资财团包括中国电信、光大集团及广东邮电部，日后合共持有香港
电讯约四成股权，故香港电讯受惠愈多，对这些中资财团愈有利，因
此没有理由估计香港电讯无法打入国内电讯市场。不过，邮电部现在
只透过中国电信持有香港电讯5.5%股权，目前并非香港电讯的大股东
，大东及香港电讯作为外资财团，依照中国现行政策，仍不能开拓国
内市场。换言之，邮电部进一步增持香港电讯股权的谈判仍在进行，
中资财团入股的计划只是刚揭起序幕。 
香港红筹股价已达危险水平 

　　（香港讯）摩根士丹利，指出红筹股股价已达到危险的水平。

　　虽然该行估计基于多项因素，红筹股股价仍有一段时间维持在高
水平，但当要调整时，有可能将重蹈93年底至94年初国企H股的覆辙
。

　　该机构近期的报告指出，红筹股自96年中以来，表现已较恒生指
数超出60％，历史市盈率亦已高达40倍，情况有如H股在93年底及94
年初时的表现。

　　当时H股的表现远优于大市，市盈率亦超过30倍。但当94年初以
后，H股大幅调整，直至三年后的今天，仍然未能重振雄风。

　　94年初H股及港股下跌，是受到美国加息及中国紧缩经济所影响
。

　　摩根士丹利相信，美国加息将不会令红筹股下跌，因为红筹股上
升的原因主要是源于对中国经济看好，与美息无关，但中国有关当局
对红筹股热潮的态度确惹人关注。

　　过去数星期，中国监管机构致力冷却中国境内的股市。虽然没有
人有确实证据，证明红筹股的升势与中资流入港股市场有关，但根据
摩根士丹利股票买卖部门所得的消息，大部分红筹股的买卖是来自中
资或与中国有关的证券行，外国机构投资者的参与并不多。

　　中国政府有机会采取措施遏止国内资金流入炒卖红筹股。但由于
香港回归在即，相信此类措施稍后才出台。现在只希望当市场人士开
始关注红筹股本身的真正价值，能逐渐冷却这种“狂喜”的状态。报
告说：“历史教训我们当气泡漏气后，会变得相当丑陋。”