全球各地展开冠病疫苗接种工作，预计带动经济复苏，我国经济今年有望增长4％至6％。这些利好因素把股市推向新高，接下来的走势会是如何？
另一方面，去年整体私宅价格全年上扬2.2％，楼市的强劲需求会否持续？制造业复苏将推动工业房地产的需求，这又为投资者带来哪些投资机遇？
《联合早报》昨天举行2021年投资展望线上讲座，邀请三位市场专家以“后疫情时代如何布局投资”为主题，剖析股市和房地产的走势。
投资周期性板块是最佳策略
投资者在股市崩盘时担心情况变得更糟而不敢进场，当股市暴涨时他们又担心这是泡沫而却步。分析师认为，最好的投资策略是根据经济周期配置资产和股票板块，并且确保资产组合多元化。
大华私人银行投资策略师陈达德指出，从美国标普500、道琼斯工商和纳斯达克指数的表现来看，股市目前可能处于泡沫阶段，但投资者还是可以从中找到一些价值。
他说：“我们目前处在经济周期的早期，随着经济开始扩张，周期性板块的表现将有所起色。防御性板块方面，人们在经济不明朗时纷纷投资，但经济好转时开始撤出。我们因此认为现在是时候进行板块轮换，从防御性领域转向周期性板块。”
不过，不是所有周期性板块都具有升值潜能，其中成长型股如科技和非必需消费品公司的本益比太高，处于泡沫阶段。陈达德建议，在这些领域有较高曝险的投资者，把资金转移到价值型的周期性板块，包括工业、金融和能源等。
从新加坡各行业的表现可看得出我国正走向“K”字型复苏，不同领域的恢复步伐不一。这个英文字母的上角代表快速复苏的领域如制造业、金融和保险、信息和通信，以及批发和零售贸易；下角代表受冠病疫情影响的领域如住宿与餐饮服务、运输和存储，以及建筑业。
陈达德也提醒，投资者应该确保资产配置多元化。根据他的研究，如果投资者采取纯股票的投资组合，去年股市崩溃时，损失高达33.8％，并且要八个月才能回本。如果把六成资产投入股票，其余投入债券，损失最多19.5％，而不到四个月就能回本。
有些投资者觉得投资债券的门槛太高，最低投资额至少要25万元。陈达德说，投资者其实可以买入债券基金或债券挂牌基金（ETF），从中分散风险。
另一方面，美国国债收益率攀升，让投资者担心利率提高会影响过度贷款的企业，对股价带来冲击。对此，陈达德说：“从长期来看，美国国债收益率其实是呈下跌趋势，最近的走势仅是回归正常状态，也是经济复苏的信号。”
经济复苏与保值需求或推高房价
我国经济复苏以及投资者视房地产作为保值的资产，可能促使本地私宅价格进一步走高。
本地私宅价格在我国陷入有史以来最严重的衰退之际仍取得增长，显示房地产市场具一定韧性。展望接下来的情况，新加坡国立大学房地产与城市研究院副院长李乃佳博士认为，投资者把房地产视为安全且保值的资产，加上冠病疫苗接种计划推动经济复苏，这些因素将带动房地产价格的上升趋势。
至于政府会否出手推出楼市降温措施，李乃佳说：“如果房价继续快速攀升，而且出现高交易量，我觉得政府会实施一些避免人们过度投资和置产的措施。他们或认为有更多资金流入新加坡，因此要避免房价上升太快和太高。”
这可能包括提高外国买家的额外印花税，以及实施贷款限制，以免买家过度借贷。
李乃佳提醒，买家在置产时也必须考虑其他风险因素，如中美贸易战持续下去，以及不是每个人愿意接种疫苗等。
私宅市场和政府组屋转售市场存在一定关联。由于居家办公让人们意识到需要更大的空间，促使组屋转售市场去年蓬勃，而这个热度延烧到私宅市场。
此外，政府去年推出的经济援助配套让国人保住饭碗和延迟支付房贷，多少为房价提供支撑。
另一方面，我国社会出现财富转移现象，战后婴儿潮世代累积财富后，转而帮助孩子支付首期，让年轻一代有能力买私宅。低利率环境也带动楼市买气。
租赁市场方面，非有地私宅空置率开始出现上升迹象。李乃佳说：“很多人买房后理所当然认为可以租出去，但要是你购买的私宅属于大型项目，总共有1000多个单位，要出租并不容易。假设半数的单位要出租，你就得与500个单位争租客，可以想象竞争有多激烈。”
据他观察，2023年和2024年将有更多非有地私宅单位竣工，市场供应到时会增加，可能进一步打压租金。他建议，那些还没有找到租客的屋主尽快行动，他们或要考虑下调租金以锁定租客。
中美关系紧张或吸引外企来新设厂
中美关系持续紧张将推动跨国企业思考全球供应链的布局，或吸引这些企业到我国设厂。
工业房地产投资信托ESR-REIT首席执行官兼执行董事徐伟贤指出，受冠病疫情冲击，新工业空间的竣工时间被推迟，这可能会对来年的工业供应和租金造成影响。不过，中美关系这两年的紧张局势促使跨国企业检讨全球供应链的布局，认为不能把运作集中在一个国家。它们可能因此转移到我国设厂，消化这些供应量。
徐伟贤说：“跨国企业的总裁和董事会看到新加坡政府把疫情控制得好，而且仍在这期间招徕商业活动、支持它们的员工，并制定让经济继续运作的计划，这给他们带来很大信心。疫情后的两三年，我觉得新加坡会变得很有吸引力，吸引跨国企业到我国开厂，让工业供应和需求更加平衡。”
截至2019年底，原本预计在去年完工的新工业房地产库存约220万平方米。然而，疫情影响建筑活动的进展，去年实际上仅有30万平方米的空间完工。
这意味着剩余190万平方米的库存可能会推迟到今明两年才建成。
徐伟贤看好我国有机会吸引到制造高科技产品的公司，而工业资产必须更新才能符合这些高规格工业的要求。此外，作为物流用途的资产的需求也会比较高。
至于工业房地产租赁市场，由于疫情浪潮不断以及疫苗计划的有效性未知，这给经济带来不确定性，工业租金今年预计持续疲软，可能要到明年之后才出现增长。
ESR-REIT是新加坡五大工业房地产投资信托之一。
徐伟贤也介绍了信托为抱握这些机遇制定的策略。这包括增强营运稳定性和振兴资产、减少资本结构的不确定性并提高财务灵活性、通过收购推动投资组合增长，以及让投资组合更具活力。
《联合早报》2021年投资展望线上讲座的赞助商是ESR-REIT。
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