柔佛新山的“森林城市”私宅项目，发展总值1000亿美元，八年前推出时一度热卖，却在2022年沦为“鬼城”。这期间到底发生了什么？马来西亚政府出手救急，要将之升格为金融特区；“鬼城”能否借此咸鱼翻生？《联合早报》世界大解说节目组10月初越过长堤，走进这座传说中的“鬼城” 一探虚实。
开车过了大士关卡，经由新马第二通道驶入通往森林城市的岔路后，一幢幢密密麻麻傲然挺立、外表披上植被的大楼就渐入眼帘，乍看之下让人震撼。
10月初的多云天气和轻微烟霾，柔佛依斯干达经济特区一角的森林城市在烟雾笼罩下更添几分神秘。15分钟后，我们来到了“鬼城”。
视频内容：
- 01:01 森林城市真是“鬼城”吗？
- 06:26 租客增加、政府施援，森林城市迎来转机？
- 10:20 中国房地产在柔佛面临信任危机？
现在是上午10时许，虽说不是周末，可是森林城市的冷清程度还是出乎想象。销售展厅内空荡荡地不见几个人影。放眼望去，保安和中介比访客还多。
展厅附近有个大型商业街，但是一踏进去，一股冷飕飕的气息扑面而来，完全没有置身“商业街”的感觉。
节目组走了一圈，开门营业的商店屈指可数，有超过50%的店铺不是处于停业，就是一个空置的状态。只有一两间中小规模超市、一家火锅店、银行和免税店尚在营业。商业街有一些零零星星的新山居民光顾，但据观察，他们大多为免税店而来。
我们在“鬼城”四处“闲荡”了解情况，与商业街内的店家和少数顾客以及在场的房屋中介交流。还刻意留到入夜以后，只为了想看看住户忙了一天回家后，“鬼城”有多灯火通明。
从森林城市几座大楼亮灯的情况看来，入住率恐怕连三成都不到。与项目刚推出时的一片红红火火形成强烈对比。
森林城市发展商：首期单位售出八成
根据公开资料，森林城市是中国房地产发展商碧桂园在马来西亚规模最大的旗舰项目，发展总值约1000亿美元（约1358亿新元）。项目由四座人造岛屿组成，总面积1386公顷，相当于三个圣淘沙岛。
按原先规划，碧桂园计划20年内分九个阶段发展岛上项目，所有项目完工后预计能容纳约70万人。森林城市区域副总裁沙鲁依占今年3月接受《南洋商报》访问时说，首期项目已兴建2万8000个住宅单位，其中已售出八成（2万2400个单位），而购物者来自33个国家。
销售率与入住率有巨大落差
为什么森林城市的销售额与入住率会出现如此巨大落差？
KGV国际产业顾问公司企业与投资服务主管陈徽添受访时分析，这主要能归咎于三个因素：冠病疫情、关于森林城市的负面报道以及高比例的外国买家。
根据媒体报道，森林城市单位买家约六成来自中国，约两成来自新加坡、印度尼西亚、越南与韩国，只有约两成是马来西亚人。
陈徽添说：“首先是疫情暴发后，中国买家进不来。也因为外国买家购房时，经常把它当成度假屋，或者买来投资，一年大概最多就住一两个月。主要还是买来出租。”
森林城市单位低价出租 业主愁租客喜
来自中国甘肃的房产业主小李（化名）就属于这类投资买家。他的父母2016年花了70万人民币（约13万新元），买下森林城市一套大约48平方米的房产作为投资。不料，一场疫情后，森林城市深陷泥潭，房子转售价贬值过半。一家人现在只能先把房子留在手里租出去，盼房价有一天能涨回接近一手买价的水平以减少损失。
小李和父母10月初趁中国放黄金周假期到森林城市小住度假。他受访时说：“就你如果标价40万或者30万，他们压根儿都不会来看房。你标价25万26万他们才会来看房子，但是买不买还是另外一回事。
“所以说就投资失败了的话，那就把它当作一个度假的地方。房子不卖并且就先租出去，以后也可以经常过来玩。”
小李一家在森林城市的房子目前只以每月1000令吉（约300新元，下同）的低价出租。房产交易平台EdgeProp的资料显示，森林城市类似的两房一浴室单位普遍月租介于900到1200令吉。
这个租金与长堤这一边的新加坡居高不下的房租有着天壤之别；使森林城市近年来吸引越来越多在新加坡打工的马来西亚人到这里来租房定居。
来自雪兰莪州的阿克马尔（26岁）七个月前就相中这个机会，与妻儿外加妻舅一家四口合租森林城市这类两房一浴室单位。如今每个工作日，他骑电单车到振林山车站（Gelang Patah Terminal）再从那里搭巴士去大士连站，从那里坐地铁去金文泰商场上班。整个过程才耗时40分钟。
阿克马尔受访时难掩喜悦：“住在森林城市是最好的选择，毕竟离新加坡近，租金很便宜，我觉得比在新山市中心租房子更便宜，而且还附带全套家私。”
从去年底开始承包森林城市项目的PropNex森林城市房屋经纪刘丽丽受访时透露，森林城市的房源问询数量和租房交易，近几个月都有上升的趋势。
她说：“9月份询问那个出租房源的人，应该最少有10组以上。像上个礼拜的话，我们一共出租了三套房。这个数据也许对一些人来说是很少的，可是对森林城市来说，它其实是一个增长。”
马国政府施援 森林城市迎来翻身机会？
马来西亚首相安华今年8月也宣布，政府将把依斯干达经济特区内的森林城市列为金融特区，并为在新加坡工作者提供快速出入境通道；而在金融特区工作的合格熟练员工则可享有15%的特别所得税率优待。
安华随后在10月底访问新加坡，与新加坡总理李显龙会晤时进一步商议如何强化依斯干达发展区和新加坡的生态系统，让企业可在两地都设立办事处。
这个利好消息能否带旺森林城市，赋予森林城市“新生命”备受关注。分析认为，森林城市想翻身的关键在于必须具备一些能吸引人流或资金入驻的项目和便利设施。
佳德房地产集团房屋经纪陈梓江受访时说：“碧桂园之前的概念就是你住在森林城市你就不用出去了。整个岛你在里面生活，里面有超市、有商业活动、有学校……什么都有，住户就不用出岛。可是现在你去看好像什么都没有。你没有足够的商业活动带动人潮进来，是不可能活的，没有人会去。”
柔佛州务大臣翁哈菲兹10月在脸书指出，森林城市方面提出好几项建议，包括开辟从新马第二通道直通森林城市的道路、落实可多次往返新柔两地的跨境签证、提高关卡通关效率、提供特别补贴和税务配套、和在10年内制造一万个新就业机会等。
不过分析认为，这些建议最终能落实多少，马国民众和投资者对项目还保有多少信心，则有待观察。
中国房地产表现好坏参半 影响柔佛民众观感
柔佛近10年来成为中国发展商和买家竞相进驻的对象。除了“森林城市”之外，碧桂园目前在柔佛新山还有另外两个发展项目，包括2012年12月在新山金海湾启动的“碧桂园金海湾”以及在新山淡杯、规模较小的“中央公园”发展住宅项目。
广州起家的富力地产集团2013年底也斥资85亿人民币，在毗邻新柔关卡的核心地段，打造“富力公主湾”项目。
“绿地集团”2014年、则在碧桂园金海湾旁边的地段，投资建设“绿地翡翠湾”高级公寓。但项目2016年11月停工至今，沦为烂尾工程，成为新山金海湾的另类“风景”。
中国房产项目至今在柔佛的表现好坏参半，专家分析，部分原因是由于中国政府自2016年下半年以来，对资本外流加强管制，提高了中国人在海外购房的难度。
而恒大集团和碧桂园等中国房地产巨头近几年又陷入债务危机，进一步影响了一些新山人对中国房产项目的观感。
不过受访房屋中介和分析师虽然同意柔佛在地买家对中国房产项目的信心有所动摇，但至今还看不出具体影响，毕竟大多数人都不会对中国房地产项目一概而论。
陈梓江说：“如果是刚要开工的 ，可能会有影响，因为可能没法如期完工。可是，富力也是差不多第二期封顶了 ，最大的花费已经过了 。然后碧桂园金海湾完工了，所以不会有大影响。”
陈徽添相信，不论发展商来自哪个国家，柔佛在地买家还是会对各个不同项目进行比较才下定论，不至于有既定印象认定某个国家的房地产项目素质肯定不好。
分析师认为，森林城市当前的困境表明，中国房地产商如果想在柔佛或海外任何地方长久发展下去，就得改变策略，应该确保能争取到足够比重的在地买家，而不是只把目标锁定在外国买家。
也就是说，森林城市下来能否及时调整策略，收服柔佛新山在地人心，将决定她的成败。森林城市能否拨开云雾重见天日？答案只能交给时间去揭晓。
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